부산지방법원 2025타경335. 부산 강서구 대저1동 362-23 소재의 사무실·창고 및 토지가 결합된 경매입니다. 감정요항상 건물들은 건축물대장 용도가 제1·제2종근린생활시설이지만 현황은 사무실 또는 창고로 이용되고 있고, 토지는 사무실·창고부지와 진입로 성격의 도로 지분까지 포함됩니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 도로로 이용되는 지분매각 부분도 있습니다.
등기만 보면 기준은 분명합니다. 2023.05.19 중소기업은행 근저당권 1,813,200,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 중소기업은행 추가근저당·주식회사부산은행 근저당· 신용보증기금 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경335 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 362-23 · 부산광역시 강서구 대저중앙로394번길 34-3(대저1동) |
| 용도 / 이용현황 | 기타 + 토지 · 제1·제2종근린생활시설 · 현황 사무실·창고 |
| 토지 지표 | 지목 대 · 392㎡ · 토지이용상황 공업용 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,242,000원/㎡ |
| 소유자 | 정보근 (2020.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,139,694,000원 / 797,786,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,485,348,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 도로 지분 포함 · 일부 토지 타인점유 유의 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.19 중소기업은행 근저당권입니다. 기존 대저농업협동조합 근저당과 주식회사대구은행 근저당 3건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 중소기업은행 48,000,000원 근저당, 주식회사부산은행 77,000,000원 근저당, 신용보증기금 726,750,000원 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
| 성명 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)부산타일 김미영 | 2층 | 2020.10.20 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 김영은 | 해당 없음 | 2023.01.30 | 20,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
| 주식회사 비에스 박재원 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 한지인 | 해당 없음 | 2024.03.12 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식히사 비에스 박재원 | 해당 없음 | 2022.02.04 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
한지인은 2024.03.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 2025.04.29 배당요구를 접수했습니다. 반면 주식회사 비에스 박재원 기재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 ‘있다’고 단정할 수 없고, 반대로 ‘없다’고 지울 수도 없습니다. 따라서 현재 계산된 70,000,000원은 확인된 인수액이고, 최종 인수액의 상한으로 볼 수 없습니다.
② 가격 구조 — 70% 낙찰가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 797,786,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 70,000,000원은 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 구조이므로, 현재 회차에서 확인된 금액만 반영한 최소 실질취득은 867,786,000원입니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 점유관계가 추가로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 797,786,000원 | 70,000,000원 | 867,786,000원 | 1,877,541,860원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 558,450,200원 | 70,000,000원 | 628,450,200원 | 2,114,484,302원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 390,915,140원 | 70,000,000원 | 460,915,140원 | 2,280,307,672원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 내려가지만 확인된 선순위 보증금 70,000,000원은 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 회차별 판단도 최저매각가 단독이 아니라 최저가 + 인수액으로 해야 합니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 797,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,377,860원 |
| 인수 · (주)부산타일 김미영 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영은 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식히사 비에스 박재원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,813,200,000원 | 787,408,140원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 726,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,377,860원을 제외한 787,408,140원이 말소기준 근저당권자인 중소기업은행에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 청구 기준 미배당액은 1,877,541,860원입니다. 확인된 임차보증금 70,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 승계되는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 대저1동 소재 부산혜원학교 북측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 상당 부분은 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다. 일부 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능한 형태입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1·제2종근린생활시설이지만 현황은 사무실 또는 창고로 이용되고 있습니다. 목록 13은 남동측 약 6m 내외 포장도로에 접하며 사무실 및 창고부지로 이용 중입니다.
- 점유·경계. 일부 토지 약 60㎡는 타인점유 중이고, 일부 토지 역시 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분이 있어 정확한 지적경계 확인에는 측량이 필요하다는 평가입니다.
- 도로 지분. 진입로로 이용되는 현황 도로 지분이 포함돼 있습니다. 매각물건명세서에는 목록 18이 지분매각이고 현황 도로로서 목록 13의 진입로이며 특정 다수인이 사용하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2024.03.02~2027.03.01입니다.
- 건물. 일반철골구조 건물로 사용승인일은 2019.09.18 또는 2020.04.27이며, 위생 및 급·배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 사무실·창고·토지·도로 지분이 결합된 일괄매각으로, 표준화된 단일 주거물건과 달리 실제 사용가치·진입로·점유관계와 목적별 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금부터 가격에 더하기. 현재 확인된 매수인 인수액은 70,000,000원입니다. 현재 최저가 797,786,000원만 보지 말고 최소 실질취득 867,786,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 주식회사 비에스 박재원의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 70,000,000원을 최종 인수액으로 고정해서는 안 됩니다.
- 유사한 점유자 명칭 대조. 주식회사 비에스 박재원과 주식히사 비에스 박재원 기재가 동일 주체인지 별개인지 전입·사업자등록·임대차계약 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한지인은 2025.04.29 배당요구가 확인되지만 나머지 선순위 임차인들의 배당관계는 우선변제권 없음으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 사무실·창고 현황 건물과 토지, 진입로 성격의 도로 지분이 함께 묶인 구조이므로 각 목록별 소유지분·현황·접근관계를 원본 목록과 현장에서 맞춰야 합니다.
- 타인점유·측량. 일부 토지의 타인점유와 지적경계 불명확성이 평가서에 명시돼 있습니다. 경계와 실제 사용면적을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요. 비교할 실거래 시세 수치가 없고, 인수금·비표준 용도·점유 위험을 합친 실질취득 기준이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 확인해 최종 권리관계와 점유 상태를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다, 70,000,000원 인수와 미상 점유가 먼저다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리는 정리되지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인 3건의 보증금 70,000,000원이 현재 계산상 매수인에게 승계되고, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 현재 최저가 797,786,000원에 확인 인수액만 더해도 최소 실질취득은 867,786,000원입니다.
여기에 일부 토지 타인점유, 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성, 진입로 현황 도로 지분, 사무실·창고·토지가 결합된 일괄매각 구조까지 겹칩니다. 실거래 시세 근거가 없는 상황에서 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 선순위 임차·점유관계는 미완결. 이 물건의 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라 최종 인수액과 실제 점유·경계를 입찰 전에 확정할 수 있느냐입니다.
