전주지방법원 2025타경21406. 군산시 조촌동 궁포1로 24-3 일대의 5층 501호 근린시설입니다. 건축물대장상 이용은 볼링장으로 기재돼 있으나 현황은 DCTFC 축구클럽입니다. 소유자는 유한회사세종킴스볼링장으로, 2018.08.28 거래가액 2,212,907,300원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 군산농업협동조합 근저당 3,360,000,000원이 현 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 군산농업협동조합의 추가 근저당, 우리은행 근저당, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 추정 매각가 1,705,200,000원에서는 선순위 군산농업협동조합 근저당조차 전액 배당되지 않아 전체 채권 기준 2,769,658,375원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 부족액은 채권자 측 미회수액이며, 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21406 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-15 5층 501호 · 도로명 전북특별자치도 군산시 궁포1로 24-3 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 건축물대장상 볼링장 · 현황 DCTFC 축구클럽 |
| 소유자 | 유한회사세종킴스볼링장 · 2018.08.28 소유권이전 · 거래가액 2,212,907,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,436,000,000원 / 1,705,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산농업협동조합 / 3,553,279,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 토지면적 1,245㎡ · 공시지가 1,411,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 2018.06.28 동군산농업협동조합 근저당 3,000,000,000원이 먼저 있었지만 2018.08.28 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 기준이 되는 것은 같은 날 설정된 을구 3번 군산농업협동조합 근저당 3,360,000,000원입니다. 2022년 군산시 압류 역시 2023.10.31 해제로 말소됐고, 2024년 시작됐던 선행 임의경매는 2025.06.26 취하 후 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 6명, 전원 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 아래 6명 모두 실제 임차인입니다. 각 전입일은 말소기준일인 2018.08.28보다 뒤이고, 제공된 권리판정도 전원 대항력 없음입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 상태이므로 우선변제는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광빈 | 33.00 | 2021.03.26 | 5,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백수진 | 58.92 | 2025.02.06 | 2,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창신 | 21.00 | 2018.09.12 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정하나 | 398.62 | 2025.08.04 | 20,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황재환 | 409.64 | 2025.08.20 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오승방 | 490.83 | 2024.01.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 1,705,200,000원으로 감정가 2,436,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액 역시 1,705,200,000원입니다. 다만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 ‘1회 유찰됐으니 싸다’는 결론보다 실제 상업용 수요·임대현황·현황 시설의 가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,705,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,452,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 군산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,685,748,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 군산농업협동조합 | 684,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 114,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,406,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,455,406,375원 중 예상배당은 1,685,748,000원으로 계산되어 미배당액은 2,769,658,375원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산롯데몰 동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 건축물대장상 볼링장이지만 현황은 DCTFC 축구클럽입니다. 감정요항표의 다른 조사 대상에는 소매점·골프연습장 이용도 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물의 5층이며, 기본 위생·급배수·전기·화재탐지·경보·소화전·승강기·시스템 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 조촌동 2-15는 서측 및 북측으로 폭 약 15미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건축물대장상 볼링장과 실제 축구클럽 이용 차이는 별도 비고로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 인도 확인. 김광빈·백수진·이창신·정하나·황재환·오승방 등 6명의 점유 상태와 각 사용 부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력과 명도 분리. 대항력이 없다는 것은 보증금 승계 위험이 없다는 의미이지, 점유자가 자동으로 비워진다는 뜻은 아닙니다.
- 현황 용도 확인. 건축물대장상 볼링장, 현황 DCTFC 축구클럽이라는 이용 차이를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 군산농업협동조합과 우리은행 근저당에는 다른 구분건물과의 공동담보 기재가 있으므로 원등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 1,705,200,000원은 감정가의 70%라는 회차 가격입니다. 감정가 할인율만을 근거로 적정가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, “가격 메리트”는 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.28 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 6명 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 판정돼 매수인 보증금 인수는 0원입니다. 채권자 미배당액이 2,769,658,375원에 달하더라도 그것이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
반면 투자 판단은 더 보수적이어야 합니다. 대상은 아파트가 아니라 근린시설이고, 건축물대장상 볼링장·현황 축구클럽이며 실제 점유 임차인이 6명입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 명도·환금성은 현장 검증. 이 물건의 핵심은 인수위험보다 실제 점유 정리와 상업용 자산의 적정 입찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
