전주지방법원 2025타경21406. 군산시 조촌동 2-21, 궁포1로 24-5의 5층 502호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 유한회사세종킴스볼링장이고, 2018년 8월 28일 소유권이전과 동시에 군산농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,360,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 추가 근저당 3건과 가압류 2건, 군산시 압류가 이어졌고, 현재 경매 역시 군산농업협동조합이 신청했습니다.
권리 구조의 핵심은 단순합니다. 2018.08.28. 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 데이터상 그 뒤에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 856,100,000원에서 채권자에게 거액의 미배당이 남더라도, 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득액은 856,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21406 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층502호 · 전북특별자치도 군산시 궁포1로 24-5 |
| 용도 | 근린시설 · 건축물대장상 골프연습장, 현황 스크린골프장 |
| 소유자 | 유한회사세종킴스볼링장 |
| 감정가 / 최저가 | 1,223,000,000원 / 856,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산농업협동조합 / 3,553,279,448원 |
| 말소기준 | 2018.08.28. 군산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018년 군산농업협동조합 근저당 이후 2019년 684,000,000원 근저당, 2020년 우리은행 근저당 114,000,000원·144,000,000원, 신용보증기금 가압류 135,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 18,406,375원, 군산시 압류가 차례로 들어왔습니다. 데이터상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
2024.11.27.에도 군산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나 2025.06.26. 취하됐고, 2025.06.27. 해당 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.09.29. 다시 임의경매개시결정이 등기돼 현재 사건으로 이어졌습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 전원 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 총 6명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 여섯 명 모두 전입일이 2018.08.28. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 여럿이므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광빈 | 33.00 | 2021.03.26 | 5,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백수진 | 58.92 | 2025.02.06 | 2,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창신 | 21.00 | 2018.09.12 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하나 | 398.62 | 2025.08.04 | 20,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황재환 | 409.64 | 2025.08.20 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오승방 | 490.83 | 2024.01.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 1,223,000,000원, 현재 최저매각가는 856,100,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에서의 실질취득액도 856,100,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 856,100,000원 | 845,139,000원 | 3,610,267,375원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 599,270,000원 | 590,877,300원 | 3,864,529,075원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 419,489,000원 | 412,894,110원 | 4,042,512,265원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 데이터상 매수인 인수는 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 미배당 규모를 낙찰자의 추가 취득비용으로 더해서 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 856,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,961,000원 |
| 1. 군산농업협동조합 근저당 | 3,360,000,000원 | 845,139,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 | 684,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 114,000,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 18,406,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,961,000원 후 군산농업협동조합에 845,139,000원이 배당되고, 뒤 순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 4,455,406,375원 중 3,610,267,375원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군산롯데몰 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 골프연습장이고 현황은 스크린골프장입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물의 5층에 위치하며, 화강석돌붙임·징크판넬 외벽과 내부 인테리어 마감이 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생 급·배수, 전기, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 시스템 냉·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 1,268.0㎡, 공시지가 1,411,000원/㎡입니다.
- 도로. 2-21번지는 서측 및 남측으로 폭 약 15미터 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 현장 대조. 대항력은 없지만 실제 점유자가 다수입니다. 점유 구역과 현재 영업·사용 상태를 확인하세요.
- 보증금 승계와 명도 분리. 매수인 인수는 0원이지만, 인도 협의와 점유 이전 절차는 별도로 예상해야 합니다.
- 골프연습장 현황 확인. 건축물대장상 골프연습장, 현황은 스크린골프장으로 조사됐습니다.
- 공동담보 확인. 군산농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당에는 다른 호수들이 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당 변동 요소 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0, 점유는 6명”
이 사건의 권리 결론은 선명합니다. 2018.08.28. 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 여섯 임차인도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 따라서 856,100,000원입니다.
다만 현장에서는 이야기가 한 단계 더 남습니다. 실제 임차인이 6명이고, 건축물대장상 골프연습장인 공간이 현황상 스크린골프장으로 사용되고 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 다수 점유가 존재하는 근린시설인 만큼, 최종 판단은 점유·사용현황을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다. 이 물건은 “채무를 떠안는 경매”가 아니라 “점유를 정리해야 하는 경매”로 보는 편이 정확합니다.
