전주지방법원 2025타경21406. 군산시 조촌동, 군산롯데몰 동측 인근에 자리한 근린시설 5층 502호입니다. 건축물대장상 골프연습장이고 현황은 스크린골프장으로 기재되어 있습니다. 소유자는 유한회사세종킴스볼링장이며, 2018년 군산농업협동조합이 설정한 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권을 비롯한 후순위 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
겉으로 보면 권리관계가 정리되고 감정가 대비 가격도 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 상업용 집합건물은 아파트와 평가 기준이 다릅니다. 임차인의 실제 점유 범위와 임대차 유지 가능성, 업종 적합성, 시설 상태, 임대수익 및 매각 유동성이 가격을 좌우합니다. 특히 이 물건에는 여러 임차인이 확인되어 있어, 법률상 인수채무가 없다는 점과 건물을 바로 비워 사용할 수 있다는 점을 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 제5층 제502호 도로명주소: 전북특별자치도 군산시 궁포1로 24-5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물대장상 골프연습장 / 현황 스크린골프장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 유한회사세종킴스볼링장 |
| 소유권 취득 | 2018.08.28 소유권이전 · 매매원인 2018.07.04 · 등기상 거래가액 2,267,211,800원 |
| 감정가 | 1,223,000,000원 |
| 최저매각가 | 599,270,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 군산농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,553,279,448원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.28 군산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 실제 임차인 | 6명 · 모두 말소기준권리 이후 전입 |
| 매수인 인수권리 | 매각물건명세서상 해당 없음 · 예상 인수액 0원 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 군산농협 근저당
이 사건에서 가장 중요한 기준일은 2018.08.28입니다. 군산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 근저당권과 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류, 군산시 압류 및 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
군산농업협동조합의 근저당권은 502호만을 위한 단독담보가 아니라 공동담보입니다. 등기에는 조촌동 2-15의 501호, 조촌동 2-21의 501호 및 503호가 공동담보 관련 부동산으로 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 3,360,000,000원을 이 호실 하나의 실채무나 시세로 해석하면 안 됩니다. 공동담보의 실제 채무잔액과 다른 담보물의 처분·배당 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수는 없지만 점유자는 6명
확인된 실제 임차인은 김광빈·백수진·이창신·정하나·황재환·오승방 등 6명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2018.08.28 이후이고, 현재 권리판정상 대항력은 없습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광빈 | 33.00 | 2021.03.26 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 백수진 | 58.92 | 2025.02.06 | 2,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 이창신 | 21.00 | 2018.09.12 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 정하나 | 398.62 | 2025.08.04 | 20,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 황재환 | 409.64 | 2025.08.20 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
| 오승방 | 490.83 | 2024.01.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
점유부분은 조사서에 기재된 수치를 그대로 표시했습니다. 실제 점유 경계, 각 임차인이 사용하는 호실, 면적 및 시설은 현장에서 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미확인으로 표시했습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가는 1,223,000,000원, 현재 최저매각가는 599,270,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 최저매각가입니다. 현재 시장에서 502호를 실제로 얼마에 매매할 수 있는지와는 별개의 수치입니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 스크린골프장으로 이용 중인 근린시설입니다. 비교 거래를 선정할 때도 동일 건물 또는 인근의 층·면적·용도·임대조건이 유사한 상업용 호실을 기준으로 해야 합니다. 영업시설의 인테리어 및 장비 가치는 건물 소유권과 분리해서 검토해야 합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 49% | 599,270,000원 | 현재 입찰 기준금액 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 419,489,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 293,642,300원 | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 최저매각가격이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 현재 시세와 비교한 할인율은 산정하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 599,270,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 8,392,700원을 공제하면, 군산농업협동조합 근저당권에 예상 배당되는 금액은 590,877,300원입니다. 후순위 근저당권자와 가압류채권자에게 돌아갈 배당은 추정상 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,392,700원 |
| 1. 군산농업협동조합 근저당 | 3,360,000,000원 | 590,877,300원 |
| 2. 후순위 근저당권 | 684,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 114,000,000원 | 0원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 18,406,375원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 실제 채권원리금·공동담보 배당관계·당해세·임차인 우선변제 및 최우선변제 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 599,270,000원 | 590,877,300원 | 3,864,529,075원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 419,489,000원 | 412,894,110원 | 4,042,512,265원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 293,642,300원 | 288,731,308원 | 4,166,675,067원 | 0원 |
각 시나리오에서 신청채권자 군산농업협동조합의 청구액 3,553,279,448원은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구액, 등기상 채권최고액, 배당표에 적용할 실제 확정 채권액은 서로 다른 개념입니다. 공동담보가 존재하므로 다른 담보물의 처분 및 변제관계도 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 조촌동 군산롯데몰 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 502호는 건축물대장상 골프연습장이나 현황은 스크린골프장입니다. 스크린골프 운영에 필요한 설비·인테리어 및 실제 사용 주체를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 외벽 화강석돌붙임 및 징크판넬 등 마감, 내부는 페인팅·데코타일·인테리어 마감으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기 및 시스템 냉·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 조촌동 2-21 토지는 서측 및 남측의 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,411,000원/㎡로 기재되어 있으나 이는 개별 호실의 실거래가격이 아닙니다.
- 규제. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 실제 업종별 인허가·용도 제한을 확인해야 합니다.
- 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 골프연습장과 현황 스크린골프장 사이의 영업신고·시설기준 적합 여부는 별도 확인사항입니다.
- 환금성. 근린시설은 매수층이 용도·수익성·시설상태에 따라 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 사실과 함께 현재 임대수익, 공실 위험, 관리비 및 동일 용도 실거래를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 군산 조촌동 및 동일 건물의 유사 근린시설 매매사례, 층·면적·용도별 거래가격과 현재 매물의 호가를 비교하세요. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가격을 결정하지 마세요.
- 임차인 6명 점유 재조사. 임차인별 임대차계약서, 사업자등록, 실제 영업자, 점유 호실 및 면적, 보증금·월세를 원본으로 대조하세요.
- 대항력·배당요구 확인. 현재 임차인 6명은 대항력 없음으로 판정되지만, 상가의 실제 점유·사업자등록 시점과 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 요건을 별도로 확인하세요.
- 명도비용 검토. 권리 인수 0원과 명도비용 0원은 다릅니다. 임차인별 협의 가능성과 인도명령 또는 별도 소송 필요성을 확인하세요.
- 공동담보 조사. 군산농업협동조합 및 우리은행의 공동담보 대상, 실제 채권원리금, 다른 담보물의 경매 진행 여부와 배당관계를 점검하세요.
- 스크린골프 시설 확인. 골프 시뮬레이터·스크린·프로젝터·냉난방기 등 주요 설비의 소유자와 매각 포함 여부를 확인하세요. 건물과 영업시설을 동일한 자산으로 가정해서는 안 됩니다.
- 용도·인허가 확인. 공부상 골프연습장과 현황 스크린골프장에 대해 건축물 용도, 영업신고·시설기준, 소방 및 교육환경 관련 제한을 확인하세요.
- 체납 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비와 관리단 관련 부담, 각종 공과금의 처리 및 실제 점유자와의 정산 문제를 확인하세요.
- 현장·수익 검증. 실제 임대료 입금 내역과 공실 여부, 설비 수리 필요성, 향후 재임대 가능성을 확인한 뒤 취득 부대비용까지 포함한 입찰 상한을 계산하세요.
- 매각서류 재확인. 매각기일 2026.10.26에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
군산 조촌동 502호의 강점은 분명합니다. 군산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 감정가 12.23억에서 최저가 약 5.99억까지 떨어진 매력적인 상가로 판단해서는 안 됩니다. 현재 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았고, 점유 임차인은 6명입니다. 건축물대장상 골프연습장·현황 스크린골프장이라는 특수한 이용상태도 환금성과 명도에 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 권리 말소구조는 양호하지만 가격과 명도는 보류입니다. 공동담보 채권관계, 실제 점유와 임대차, 스크린골프장 시설의 귀속, 현재 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 2회 유찰과 감정가 대비 49%라는 숫자만으로는 입찰 메리트를 확정할 수 없습니다. 매수인 인수 0원이라는 장점보다 실제 총취득비용과 향후 처분 가능성을 더 중요하게 평가할 물건입니다.
