전주지방법원 2025타경21406. 군산시 조촌동 궁포1로 24-5에 위치한 5층 501호 근린시설입니다. 현재 소유자는 유한회사세종킴스볼링장이고, 2018.08.28 소유권이전과 같은 날 군산농업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 군산농업협동조합·우리은행의 후순위 근저당, 군산시 압류, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 점유 임차인은 6명입니다. 다만 가장 빠른 이창신의 전입일도 2018.09.12로 말소기준일 2018.08.28보다 뒤이고, 나머지 임차인 역시 모두 후순위입니다. 따라서 제공된 판정상 6명 전부 대항력 없음입니다. 보증금 합계가 있더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21406 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층501호 · 궁포1로 24-5 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 건축물대장상 소매점 · 현황 마음온도심리상담센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 · 5층 중 제5층 |
| 소유자 | 유한회사세종킴스볼링장 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권 청구액 | 3,553,279,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.28 접수된 군산농업협동조합 근저당권 3,360,000,000원입니다. 2019년 군산농업협동조합 근저당 684,000,000원, 2020년 우리은행 근저당 114,000,000원과 144,000,000원, 군산시 압류, 신용보증기금 가압류 135,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 18,406,375원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광빈 | 33.00 | 2021.03.26 | 5,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백수진 | 58.92 | 2025.02.06 | 2,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이창신 | 21.00 | 2018.09.12 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정하나 | 398.62 | 2025.08.04 | 20,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황재환 | 409.64 | 2025.08.20 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오승방 | 490.83 | 2024.01.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
확정일자가 확인되지 않고 우선변제 여부도 판정되지 않은 상태이므로 우선변제는 미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 대항력은 6명 모두 말소기준권리 이후 전입으로 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 임차인은 없으므로 실제 임차인은 6명입니다.
③ 현재 회차 배당 — 후순위는 대부분 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | — | 2,151,400원 |
| 을구 3번 근저당 · 군산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 95,148,600원 |
| 을구 4번 근저당 · 군산농업협동조합 | 684,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 114,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,406,375원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 97,300,000원 가정. 채권총액 4,455,406,375원 중 채권자 예상배당은 95,148,600원이고 미배당액은 4,360,257,775원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 95,148,600원 | 4,360,257,775원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 4,388,922,355원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 4,408,987,561원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 139,000,000원의 70%인 97,300,000원입니다. 한 차례 유찰되어 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 현황 이용도 심리상담센터입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산롯데몰 동측 인근의 노선상가지대로, 주위에 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 건축물대장상 소매점이나 현재 마음온도심리상담센터로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물이며 위생 급·배수, 전기, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 시스템 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,411,000원/㎡입니다.
- 도로. 조촌동 2-21은 서측 및 남측으로 폭 약 15미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 사용·점유 부분과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 판정이 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 건축물대장상 소매점, 현황 심리상담센터이므로 현재 영업·임대관계와 인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 139,000,000원 대비 현재 97,300,000원이라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 근린시설 거래·임대수익 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 4,360,257,775원으로 크더라도 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.28 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 안전한 권리와 좋은 투자는 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 근린시설이고 현재 심리상담센터로 이용되며 실제 점유자도 6명입니다. 현재 최저가 97,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 현장 점유와 적정가격 검증을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
