전주지방법원 2025타경21406. 군산시 조촌동 궁포1로 24-5에 위치한 5층 501호 근린시설입니다. 건축물대장상 소매점이며 현황은 마음온도심리상담센터로 기재돼 있습니다. 소유자는 유한회사세종킴스볼링장이고, 군산농업협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 2018년 설정된 군산농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 근저당·압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

눈에 띄는 숫자는 단연 49%입니다. 감정가에서 70,890,000원 내려온 최저가격은 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 근린시설의 실제 거래가격, 임대수익, 공실위험이 확인되지 않은 상태에서 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸

말소기준권리는 2018.08.28 설정된 군산농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 동군산농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 군산농업협동조합·우리은행의 근저당권, 군산시 압류, 신용보증기금 및 소상공인시장진흥공단의 가압류는 제공된 등기 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2024.11.27 진행됐던 종전 임의경매개시결정은 2025.06.27 등기 말소됐으며, 현재 분석 대상은 2025.09.29 개시된 2025타경21406입니다. 두 경매개시결정을 서로 다른 현재 진행 사건으로 혼동하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 6명의 점유관계가 실무상 핵심

현황조사에 나타나는 실제 임차인은 김광빈·백수진·이창신·정하나·황재환·오승방, 총 6명입니다. 보증금 합계는 67,000,000원이지만, 이 금액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 2018.08.28 말소기준일 이후이고, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

* 대항력 없음은 현재 기재된 전입일과 말소기준일을 기준으로 한 분석상 분류입니다. 근린시설의 상가임대차는 사업자등록·건물 인도 등 관련 요건도 확인해야 하므로 전입일만으로 최종적인 대항력 여부를 확정해서는 안 됩니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 139,000,000원, 현재 최저가격은 68,110,000원으로 감정가의 49%입니다. 명시된 인수권리를 추가하지 않는 조건에서 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 68,110,000원으로 계산됩니다. 취득세·명도·관리비·시설정비 등 별도 부담은 여기에 포함하지 않았습니다.

이 표는 회차별 최저가격을 비교한 것이지 미래 시세를 예측한 것은 아닙니다. 유찰이 추가되면 매각가격은 낮아지지만, 실제 시장에서 얼마에 매매될 수 있는지는 별도 검증이 필요합니다. 또한 차기 유찰 시나리오는 현재 매각 결과가 아니라 조건부 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)

매각대금 68,110,000원에서 집행비용 추정액 1,625,980원을 제외한 66,484,020원이 선순위 군산농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 다른 후순위 담보권과 가압류에는 배당되는 금액이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산시 조촌동 군산롯데몰 동측 인근. 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 급·배수, 전기, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 시스템 냉·난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 소매점이나 현황은 마음온도심리상담센터입니다. 실제 시설 인수 여부와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 2-21번지 토지는 서측·남측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,411,000원/㎡, 토지면적 1,268.0㎡가 기재돼 있습니다. 이는 해당 토지에 관한 정보이며 501호의 개별 대지권 면적이나 개별 시세로 대체할 수 없습니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 현황 이용의 적법성 및 개별 시설 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 근린시설이므로 상권 수요·영업용도·임대수익·후속 매수층 등을 기준으로 매각 가능성을 평가해야 합니다. 2회 유찰 사실은 확인되지만 이를 곧바로 특정 환금가격으로 환산할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가임대차 대항력 재확인. 임차인 6명의 사업자등록일, 실제 건물 인도 및 점유개시일, 임대차계약 목적물을 확인하세요. 전입신고일만으로 상가임대차의 대항력을 확정하면 안 됩니다.
• 개별 호실 매각범위. 5층 501호와 감정평가서에 함께 등장하는 다른 호실을 구분하고, 임차인별 점유부분이 어느 호실에 속하는지 대조하세요.
• 우선변제·소액임차인. 확정일자, 배당요구 여부와 법정 최우선변제 대상 여부를 확인하세요. 실제 배당 결과는 현재 추정과 다를 수 있습니다.
• 국세·지방세. 군산시 압류가 등기돼 있으므로 조세채권의 성격·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 등기상 압류가 소멸하더라도 실제 배당배분에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 임차인 명도. 대항력 없는 점유자라 하더라도 낙찰 이후 인도 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 영업시설이 존재하므로 실제 인도 가능 시점을 점검하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 입지·면적의 근린시설 거래가격과 실제 임대수익을 대조해 응찰가 상한을 정하세요. 감정가의 49%라는 수치만으로는 가격 경쟁력이 입증되지 않습니다.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 미납 관리비, 내부 인테리어·냉난방·소방시설의 상태, 원상복구와 시설 유지비를 확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구별. 채권자 미배당 합계 4,388,922,355원을 매수인 부담액으로 오인하지 마세요. 인수권리의 존부는 배당 부족과 별개로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인, 인수 0원”만으로는 충분하지 않다

이 물건은 권리 소멸 구조와 매수인 인수액만 보면 검토할 가치가 있습니다. 2018년 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 명시 인수권리도 없으며 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 임차인 6명과 여러 호실이 함께 언급된 감정평가 내용은 반드시 짚고 넘어가야 할 부분입니다. 상가임대차의 사업자등록·점유 시점에 따른 권리관계를 확인하지 않고 명도를 단순하게 예상할 수 없습니다.

무엇보다 감정가의 49%인 68,110,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 근린시설이라는 용도, 2회 유찰, 임차인 점유관계, 거래가격 검증 필요성을 함께 감안하면 입찰 매력도는 C등급의 신중 검토형이 적절합니다. 권리상 인수는 0원 가정, 시세 경쟁력은 미확정. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 호실의 점유관계와 검증 가능한 거래·임대가격입니다.