전주지방법원 2025타경21406. 군산시 조촌동 2-21, 궁포1로 24-5의 5층 503호 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 골프연습장, 현황은 스크린골프장으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유한회사세종킴스볼링장이며, 말소기준권리는 2018.08.28 설정된 군산농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리관계 자체에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건에는 실제 임차인이 6명 확인되고 보증금 합계는 67,000,000원입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으므로 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않지만, 실제 점유가 존재하는 만큼 권리상 인수와 별개로 인도·명도 과정은 입찰 전 확인해야 할 실무 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 2-21 5층 503호 · 도로명 궁포1로 24-5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 골프연습장 · 현황 스크린골프장 |
| 소유자 | 유한회사세종킴스볼링장 · 등기부 기재 거래가액 2,267,211,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,155,000,000원 / 808,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산농업협동조합 / 3,553,279,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 1,411,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.08.28 군산농업협동조합 근저당 뒤로 2019년·2020년의 후순위 근저당, 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류, 군산시 압류가 이어집니다. 2024.11.27에도 군산농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나 2025.06.26 취하돼 2025.06.27 말소됐고, 이후 2025.09.29 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유표기 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광빈 | 33.00 | 2021.03.26 | 5,000,000원 / — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백수진 | 58.92 | 2025.02.06 | 2,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창신 | 21.00 | 2018.09.12 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정하나 | 398.62 | 2025.08.04 | 20,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황재환 | 409.64 | 2025.08.20 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오승방 | 490.83 | 2024.01.09 | 10,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입은 이창신의 2018.09.12로, 말소기준일 2018.08.28보다 늦습니다. 따라서 6명 모두 대항력이 없고 제시된 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 별도로 단정하지 않습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실질취득은 낙찰가와 동일
현재 회차 최저매각가는 감정가 1,155,000,000원의 70%인 808,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리 기준 실질취득액도 808,500,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 근린시설·스크린골프장으로, 가격 적정성은 동일·유사 상업시설의 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 808,500,000원 | 0원 | 808,500,000원 | 3,657,391,375원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 565,950,000원 | 0원 | 565,950,000원 | 3,897,515,875원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 396,165,000원 | 0원 | 396,165,000원 | 4,065,587,685원 |
④ 예상배당표 (매각가 808,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,485,000원 |
| 2. 을구 1(전 3) 근저당 · 군산농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 798,015,000원 |
| 3. 을구 2 근저당 | 684,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3(전 5) 근저당 · 주식회사우리은행 | 114,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4(전 6) 근저당 · 주식회사우리은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,406,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 808,500,000원 가정 시 집행비용 10,485,000원을 제외한 798,015,000원이 군산농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 3,657,391,375원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 조촌동 소재 군산롯데몰 동측 인근이며, 주위에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황 용도. 건축물대장상 골프연습장이고 현황은 프렌즈 스크린골프장입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물의 5층이며, 위생 급·배수·전기·화재탐지·경보·소화전·승강기·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 조촌동 2-21 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 15미터 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,268.0㎡, 공시지가는 1,411,000원/㎡입니다. 조사상 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·스크린골프장 현황의 상업용 물건이므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 이용수요와 임대·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 실제 점유 확인. 대항력은 없지만 낙찰 이후 인도 절차를 위해 각 임차인의 현재 점유 여부와 사용 부분을 현장에서 대조하세요.
- 임차보증금 승계와 배당을 구분. 보증금 합계는 67,000,000원이지만 대항력이 없어 권리분석상 매수인 승계는 0원입니다. 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 현황 용도 확인. 건축물대장상 골프연습장, 현황상 스크린골프장입니다. 실제 시설·인테리어·영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 시세 대비 저가 여부는 확인된 사실이 아닙니다.
- 후순위 미배당과 인수 혼동 금지. 현재 회차 채권 미배당은 3,657,391,375원이지만 제시된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 과거 경매 취하 이력 확인. 2024.11.27 경매개시결정은 2025.06.26 취하돼 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.29 새로 개시됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별도 문제”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2018.08.28 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 6명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 후순위 근저당·가압류·압류 역시 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적혀 있어 매수인 권리상 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 808,500,000원이 곧바로 ‘싼 가격’을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 근린시설이고 현황상 스크린골프장이며 실제 점유 임차인도 6명입니다. 따라서 이 사건은 권리 승계 위험은 낮지만, 상업용 부동산의 가격 적정성과 점유 정리가 입찰 성패를 가르는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없으므로 808,500,000원이며, 입찰가는 감정가 70%라는 숫자가 아니라 실제 이용가치와 현장 점유관계를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
