전주지방법원 2025타경21406. 전북특별자치도 군산시 조촌동에 있는 근린시설 경매물건입니다. 소재지는 궁포1로 24-5, 제5층 제503호입니다. 건축물대장상 골프연습장으로 기재되어 있으나 현황상 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 감정가와 최저매각가의 차이가 크지만, 먼저 살펴볼 부분은 여러 금융기관의 근저당권과 실제 영업·임차관계가 어떻게 정리되는지입니다.

이 물건의 말소기준권리는 2018.08.28 설정된 군산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 이후 설정된 다른 근저당권과 가압류·압류 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 채권액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리의 소멸

말소기준은 군산농업협동조합의 2018.08.28 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류와 군산시 압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2024.11.27 개시된 종전 임의경매는 2025.06.26 취하를 원인으로 2025.06.27 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 2025.09.29 군산농업협동조합의 임의경매개시결정이 다시 등기되어 현재 사건이 진행되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명

확인되는 실제 임차인은 김광빈·백수진·이창신·정하나·황재환·오승방의 6명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 각 임차인의 전입신고일은 모두 2018.08.28 말소기준권리보다 늦으며, 제시된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

임차인 6명의 보증금 단순 합계는 67,000,000원입니다. 이 금액은 임대차 보증금의 합계이며, 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 수치

최초 감정가는 1,155,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 565,950,000원으로, 감정가 대비 49% 수준입니다. 감정가에서 최저매각가까지의 차이는 589,050,000원입니다.

표에서 주목할 부분은 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다. 후순위 채권자의 미회수 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 565,950,000원 가정)

매각가 565,950,000원을 가정하면 집행비용 8,059,500원을 제외한 557,890,500원이 선순위 군산농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 나머지 후순위 채권자들의 예상배당액은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당액은 등기된 채권최고액 등을 기준으로 작성한 추정치입니다. 채권액 합산 4,455,406,375원 중 예상배당 557,890,500원, 미배당 3,897,515,875원으로 계산되어 있습니다. 실제 채권잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대상물건은 군산시 조촌동 소재 군산롯데몰 동측 인근의 노선상가지대에 있습니다. 주변에는 아파트단지와 여러 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 데크플레이트지붕 5층 건물이며, 외벽은 화강석돌붙임 및 징크판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수, 전기, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 시스템 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 2-21번지는 일반상업지역으로 서측 및 남측이 폭 약 15m 아스팔트포장도로에 접합니다. 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 골프연습장이나 실제로는 스크린골프장으로 이용되고 있습니다. 영업시설과 건물 자체의 소유·인도 범위는 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 특정 영업용도로 이용되는 근린시설입니다. 실제 매수 수요와 적정 거래가격은 주변 상업시설 거래사례, 임대차 수익과 이용 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 오해하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 유사 상업시설의 거래사례와 임대수익을 대조해야 합니다.
• 임차인 6명 개별 확인. 김광빈·백수진·이창신·정하나·황재환·오승방의 임대차계약서, 실제 점유 부분, 사업자등록 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 상가 대항력 재검증. 전입신고일만으로 상가 임차인의 법적 지위를 확정하지 말고, 인도·사업자등록·확정일자·임차권 관련 증빙을 대조해야 합니다.
• 스크린골프장 영업시설 확인. 건물과 별개의 영업설비, 기계·인테리어 등의 소유권, 임대차 종료 후 원상복구 및 인도 범위를 점검해야 합니다.
• 선순위 공동담보 확인. 군산농업협동조합의 근저당권은 다른 구분건물과 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보의 채권변동과 실제 배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 군산시 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 단순한 등기상 소멸 판단만으로 세금 문제를 모두 배제할 수는 없습니다.
• 명도 및 관리비 확인. 임차인별 점유 현황, 미납 관리비, 공용부분 비용 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조하고 매각기일과 매각조건의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보이지만, 시세와 점유가 먼저다”

이 물건은 권리상 후순위 소멸 구조가 비교적 명확한 근린시설입니다. 말소기준인 군산농업협동조합 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하더라도, 그것이 낙찰자에게 자동으로 전가되는 구조는 아닙니다.

그러나 임차인 6명이 실제로 존재하고, 건축물대장상 골프연습장이 현황상 스크린골프장으로 운영되는 만큼 임대차와 사업장 점유관계에 대한 검증이 중요합니다. 특히 상가 임차인의 사업자등록과 실제 인도 시점은 별도의 확인이 필요한 부분입니다.

최저매각가 565,950,000원은 감정가 대비 49%이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트가 검증되었다고 볼 수 없습니다. 추가 유찰 시의 가격도 단순히 더 내려간다는 이유만으로 적정 매수가라고 판단해서는 안 됩니다.

결론적으로 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 임차관계·명도·상업시설의 실제 시장가치가 미확인된 조건부 검토 물건입니다. 권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 입찰 여부는 실거래·임대차·현장조사 결과를 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.