광주지방법원 2025타경51415. 등기상 주소는 이편한세상광양 101동 2층 211호이고, 감정요항표에는 제2층 제211호 외 12개호 전체를 호별 경계구분 없이 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 이용하고 있다고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다. 따라서 단지명만 보고 일반 아파트 한 호실 경매로 접근하면 물건의 실제 이용형태를 놓치게 됩니다.
권리관계의 기준점은 2020.12.28 설정된 의성중부농업협동조합의 근저당권 3,180,000,000원입니다. 이후 국 근저당권 1,080,621,000원, 광양시·국·국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정이 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2024.08.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51415 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층 211호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제211호 외 12개호를 호별 경계구분 없이 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사명인이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 2,852,000,000원 / 654,181,000원 |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 청구금액 | 3,233,249,033원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 공시지가 1,498,000원/㎡ · 토지면적 6,492.1㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.12.28 의성중부농업협동조합 근저당권입니다. 두 임차인의 전입신고는 각각 2023.07.28, 2023.08.11로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판단상 두 임차인은 대항력 없음이고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장근칠 | 전부 | 2023.07.28 | 500,000,000원 | 6,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하미소 | 전부 | 2023.08.11 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 2025.06.16 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 중요한 점은 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않는다는 것입니다. 두 사람의 보증금은 합계 530,000,000원이지만, 이 금액을 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 6회 유찰 자체가 ‘저가’를 뜻하지 않는다
이편한세상광양의 최근 12개월 거래 표본은 12건, 평균 263,166,666원, 최신 거래는 2026.04의 274,000,000원입니다. 거래면적은 모두 84.94~84.97㎡이고, 비교 대상 면적은 72.629㎡로 잡혀 있어 면적 매칭도 되지 않았습니다. 더구나 본건 감정요항표의 실제 이용은 일반 주거 한 세대가 아니라 여러 호실을 경계 없이 사용하는 골프연습장·스크린골프 시설입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 23 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 32 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 48 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 24 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 30 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 263,166,666원 |
현 최저가 654,181,000원은 위 최근 12개월 참고 실거래 평균의 248.6%입니다. 이 비율만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 훨씬 높습니다. 다만 면적이 맞지 않고 이용형태도 전혀 달라 직접적인 시세 비교 대상으로 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 표는 ‘654,181,000원이 싸다’는 근거가 아니라, 오히려 주거 실거래 자료만으로는 본건의 가격 메리트를 입증할 수 없다는 경고 신호로 활용하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 654,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,941,810원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 3,180,000,000원 | 645,239,190원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,080,621,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,260,621,000원 중 예상배당은 645,239,190원, 미배당은 3,615,381,810원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 남서측 인근으로 시청·법원 등 관공서, 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 제211호 외 12개호 전체를 호별 경계구분 없이 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 이용하고, 기호 11-가는 휴게실로 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상48층 건물 중 제2층 제211호 외 12개호입니다.
- 설비. 천장형 냉난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류와 완충녹지에 접합니다.
- 환금성. 단지 440세대, 2016.06.21 준공 자료가 있으나 본건은 주거 실거래 표본과 면적·이용형태가 맞지 않아 일반 아파트 거래 유동성을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 감정요항표상 제211호 외 12개호 전체를 경계 없이 사용 중이므로 매각목록과 각 호실 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 장근칠·하미소 모두 대항력은 없지만 현황상 전부를 점유한 것으로 기재돼 있어 실제 점유범위와 인도협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제. 두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 광양시·국·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 방식. 최근 실거래 12건은 84.94~84.97㎡ 주거 거래이고 본건과 면적 매칭이 되지 않습니다. 단지 아파트 거래가를 본건의 직접 적정가로 사용하지 않아야 합니다.
- 시설 활용성. 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 일체 이용 중이므로 시설 철거·재사용·전환 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유·체납관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 활용성이 더 어려운 사건
이 사건은 권리 인수만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 2명은 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 6회 유찰로 654,181,000원까지 내려왔지만, 확인 가능한 최근 12개월 단지 주거 실거래 평균 263,166,666원의 248.6%이고 그 거래 표본조차 본건과 면적이 맞지 않습니다.
여기에 제211호 외 12개호를 호별 경계 없이 골프연습장·스크린골프 등으로 이용하는 구조, 일괄매각, 세금 압류, 실제 점유 임차인 2명까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”가 아니라 “654,181,000원에 이 특수한 사용형태와 환금성을 감수할 가치가 있느냐”입니다. 현재 자료만으로는 최저가가 시세보다 저렴하다고 볼 수 없으며, 가격·활용성 확인 없이 유찰률만 보고 접근하기에는 위험요인이 큰 사건입니다.
