광주지방법원 2025타경51415. 전라남도 광양시 중동 이편한세상광양 101동 2층 211호 관련 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사명인이엔씨이고, 말소기준권리는 2020.12.28 접수된 의성중부농업협동조합 근저당권 3,180,000,000원입니다. 이후 국 근저당, 광양시 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 단순한 주거용 아파트 입찰로 접근하면 안 됩니다. 감정 요항상 이용상태는 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등이고, 기호 11-가)은 휴게실로 현재 공실입니다. 매각가가 감정가 대비 28.7%까지 내려왔다는 숫자보다, 누가 이 용도를 다시 사용할 수 있는지, 임대·매각 수요가 있는지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51415 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층211호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등 · 휴게실 일부 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상48층 건물 중 제2층 제211호 외 12개호 |
| 소유자 | 주식회사명인이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 2,852,000,000원 / 817,726,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 3,233,249,033원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준은 2020.12.28 근저당
말소기준은 2020.12.28 의성중부농업협동조합 근저당권입니다. 현재 경매 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이고, 2024.08.16에 근저당권 이전이 접수되어 있습니다. 이후의 국 근저당, 압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.12.28보다 늦습니다. 따라서 보증금이 있어도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로, 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장근칠 | 전부 | 2023.07.28 | 500,000,000원 / 6,600,000원 | 2025.06.16 | 대항력 없음 배당요구 확정일자 미상 승계 아님 |
| 하미소 | 전부 | 2023.08.11 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2025.06.16 | 대항력 없음 배당요구 확정일자 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 숫자는 낮아졌지만 비교 대상이 다르다
최저가는 817,726,000원으로 감정가 2,852,000,000원의 28.7% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 단지 내 최근 실거래 12건은 전용 84.94㎡·84.97㎡ 아파트 거래이고, 이 사건의 감정 이용상태는 골프연습장·스크린골프입니다. 실거래 평균 265,166,666원, 최저 250,000,000원, 최고 278,000,000원은 주거용 아파트 참고값이지 이 물건의 직접 시세로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.97㎡ | 46 | 274,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 23 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 32 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 48 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 24 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,166,666원 |
표만 보면 최저가 817,726,000원이 단지 내 아파트 실거래 평균의 308.4%입니다. 하지만 이 비교는 “비싸다”는 결론보다 먼저 물건의 성격이 다르다는 신호입니다. 이 사건은 주거용 1세대가 아니라, 골프연습장·스크린골프 등으로 쓰인 일괄매각 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 817,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,577,260원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 3,180,000,000원 | 807,148,740원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,080,621,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,260,621,000원 중 예상배당은 807,148,740원이고, 미배당은 3,453,472,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중이며, 일부 휴게실은 현재 공실입니다.
- 토지. 중심상업지역, 가축사육제한구역이며 공시지가 1,498,000원/㎡, 토지면적 6,492.1㎡입니다.
- 환금성. 이편한세상광양은 440세대, 사용승인일 2016.06.21의 단지이지만, 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 특수 용도 일괄매각이므로 일반 아파트 매수층과 다르게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 현장 이용상태가 골프연습장·스크린골프인지, 재사용·원상회복·전환 비용이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제211호 외 12개호가 함께 묶인 구조입니다. 개별 호수 단위로 되팔 수 있는지, 경계·시설·공용부분 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 장근칠·하미소가 배당요구를 했습니다. 실제 점유와 영업시설 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 세금 압류. 광양시·국·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담으로 다툼이 생길 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 실거래 착시. 단지 내 아파트 거래 12건은 참고 자료일 뿐입니다. 이 물건의 가격 판단은 상가·체육시설 수익성, 임대 가능성, 처분 가능성을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원, 그러나 수요도 좁다
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 매수인 인수는 0원이고, 실질취득금액은 최저가 817,726,000원입니다. 여기까지만 보면 5회 유찰 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 물건의 실체는 주거용 아파트가 아니라 골프연습장·스크린골프 등으로 쓰인 2층 일괄매각 물건입니다. 감정가 대비 28.7%라는 할인율보다 중요한 것은, 낙찰 후 이 공간을 누가, 어떤 용도로, 얼마에 사용할 수 있느냐입니다. 권리는 합격, 환금성은 경고. 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
