174,326,000원
광주지방법원 2025타경51415. 광양시 중동 이편한세상광양 101동 2층 227호입니다. 겉으로는 “이편한세상” 이름 때문에 아파트처럼 보이기 쉽지만, 감정 이용상태는 다릅니다. 기호 1-가)~13-가) 전체가 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중이고, 일부는 휴게실로 표시되어 있습니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “주거 아파트를 싸게 사는지”가 아니라, 상업시설로서 환금성과 임대·점유 리스크를 감당할 수 있는지입니다.
권리 순위만 보면 큰 줄기는 명확합니다. 2020.12.28 설정된 의성중부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.16 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사명인이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 174,326,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,233,249,033원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지·입지 | 중심상업지역 · 공시지가 1,498,000원/㎡ · 시청, 법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트 혼재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2020.12.28 을구 1번 근저당권입니다. 이후 광양시 압류, 국 근저당·압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 공매공고와 공매취소 이력도 있으므로, 입찰 전에는 경매와 공매 진행 상태를 다시 맞춰보는 편이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 그러나 대항력은 없다
임차인 신고는 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보아야 합니다. 다만 전입일이 모두 말소기준권리인 2020.12.28보다 늦어, 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 차임 | 전입·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장근칠 | 전부 | 500,000,000원 / 6,600,000원 | 전입 2023.07.28 배당요구 2025.06.16 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 하미소 | 전부 | 30,000,000원 / 500,000원 | 전입 2023.08.11 배당요구 2025.06.16 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 참고 실거래는 있지만 직접 비교는 조심
같은 이편한세상광양의 최근 거래 12건은 모두 84.94㎡~84.97㎡ 구간입니다. 평균은 265,166,666원, 최저는 250,000,000원, 최고는 278,000,000원입니다. 현재 최저가 174,326,000원은 이 참고 평균의 65.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.97㎡ | 46 | 274,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 23 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 32 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 48 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 24 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 30 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,166,666원 |
중요한 점은 이 거래들이 본건과 면적·이용상태가 일치하지 않는 참고값이라는 점입니다. 본건은 175.974㎡ 기준으로 포착되고, 감정 이용상태도 골프연습장·스크린골프 등입니다. 따라서 “최저가가 참고 실거래 평균의 65.7%”라는 숫자는 가격이 내려왔다는 신호일 뿐, 곧바로 안전마진으로 확정할 수 있는 시세 비교는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,564원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 3,180,000,000원 | 171,085,436원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 국 | 1,080,621,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대부분이 을구 1번 근저당으로 흡수되고, 을구 2번 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권총액 4,260,621,000원 중 배당 예상액은 171,085,436원, 미배당은 4,089,535,564원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 시청·법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 시 중심권에 있고 광대로 등에 접해 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 이용상태. 호별 경계구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중이며, 일부는 휴게실로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상48층 건물 중 2층 구분건물입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상복합건물 부지이고, 중심상업지역·가축사육제한구역에 속합니다.
- 환금성. 단지 규모는 440세대, 사용승인일은 2016.06.21입니다. 다만 최근 거래 표본은 84.94㎡~84.97㎡ 주거형 거래라 본건 상업적 이용상태와 직접 대응하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 아파트처럼 보이는 착시 경계. 본건의 감정 이용상태는 골프연습장·스크린골프 등입니다. 주거 아파트 실거래 평균만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 2명 모두 대항력은 없지만, 두 신고 모두 점유 부분이 전부로 표시됩니다. 실제 점유자와 사용 현황 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위와 잔금 판단이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고와 공매취소 이력이 있으므로, 입찰 전 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 상업시설 수요 확인. 중심상업지역이라는 장점은 있지만, 실제 매수층은 주거 아파트보다 좁을 수 있습니다. 임대수요와 처분 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 2020.12.28 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 모두 그 이후라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 그래서 권리상 결론은 인수 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 5회 유찰로 최저가가 174,326,000원까지 내려왔고, 참고 실거래 평균의 65.7%라는 숫자도 보입니다. 그러나 본건은 골프연습장·스크린골프 등 상업적 이용 물건이고, 최근 거래 표본은 면적과 용도가 다른 주거형 거래입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·용도·환금성 확인 후에만 판단해야 하는 물건입니다.
