광주지방법원 2025타경51415. 대상은 광양시 중동 이편한세상광양 101동 2층 227호입니다. 감정평가상 기호 전체는 호별 경계 구분 없이 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중입니다. 감정가 608,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 139,461,000원까지 내려왔습니다.
권리관계에서는 2021.10.21. 광양시 압류가 말소기준권리로 산정돼 있고, 그 뒤의 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 장근칠과 하미소도 각각 2023.07.28., 2023.08.11. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51415 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층227호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등 |
| 대상 면적 | 175.974㎡ |
| 소유자 | 주식회사명인이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 139,461,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 3,233,249,033원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
말소기준권리는 2021.10.21. 광양시 압류입니다. 2023.02.22. 국 압류, 2024.05.29. 국민건강보험공단 압류, 2025.04.25. 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 2023.04.03. 의성중부농업협동조합의 임의경매개시결정은 2025.02.21. 취하돼 등기 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장근칠 | 전부 | 2023.07.28 | 500,000,000원 | 6,600,000원 | 대항력 없음 | 2025.06.16 |
| 하미소 | 전부 | 2023.08.11 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 2025.06.16 |
② 시세 비교 — 53.0%지만 면적이 다르다
최근 12개월 실거래 표본은 이편한세상광양의 84.94~84.97㎡ 거래 12건으로, 평균은 263,166,666원, 최신 거래는 2026.04의 274,000,000원입니다. 현재 최저가 139,461,000원은 이 평균의 53.0%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 23 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 32 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 48 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 24 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 30 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 평균 | 84.94~84.97㎡ | 12건 | 263,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,752,454원 |
| 2. 근저당권 · 국 | 1,080,621,000원 | 136,708,546원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 139,461,000원 가정 시 근저당권 채권 1,080,621,000원 중 136,708,546원이 배당되고, 미배당액은 943,912,454원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 139,461,000원 | 136,708,546원 | 943,912,454원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 111,568,800원 | 109,206,837원 | 971,414,163원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 89,255,040원 | 87,248,449원 | 993,372,551원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액은 현재 943,912,454원에서 7회 유찰 시 971,414,163원, 8회 유찰 시 993,372,551원으로 커집니다.
⑤ 세금·공매 교차 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 광양시청 남서측 인근이며 시청·법원 등 관공서, 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접해 제반 교통상황이 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측과 서측으로 광대로에 접하고 북측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며, 토지는 주상복합건물 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세 재확인. 최근 거래 12건은 84.94~84.97㎡이고 대상 면적은 175.974㎡입니다. 53.0% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 용도·영업시설 확인. 골프연습장·스크린골프 등으로 이용 중인 만큼 내부 시설의 귀속관계와 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 장근칠·하미소는 대항력은 없지만 전부 점유로 조사돼 있으므로 실제 점유관계와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 환금성’이 핵심
이 물건의 제공된 권리판정만 보면 장근칠·하미소 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 608,000,000원에서 6회 유찰돼 139,461,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 가격과 환금성을 따로 검증해야 한다는 신호입니다.
특히 최근 12개월 평균 263,166,666원과 비교하면 현재 최저가가 53.0%로 보이지만, 이 실거래들은 전용 84.94~84.97㎡이고 대상은 175.974㎡이며 이용상태도 골프연습장·스크린골프입니다. 따라서 “53%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 면적과 용도가 맞는 비교사례, 실제 점유·시설 귀속, 세금 우선순위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
