광주지방법원 2025타경51415. 이편한세상광양 101동 2층 228호입니다. 이름만 보면 아파트 단지처럼 보이지만, 감정 이용상태는 “골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등”입니다. 즉 일반 주거용 아파트 낙찰처럼 접근하면 안 됩니다. 권리만 보면 말소기준 이후의 압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 권리보다 상업용 이용상태, 임차인 명도, 세금 압류, 환금성입니다.
최저가는 감정가 773,000,000원에서 5회 유찰되어 221,634,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 떠안을 임차보증금은 없으므로 실질취득 기준도 221,634,000원입니다. 다만 이 가격을 “싸다”로 단정하기 전에, 최근 실거래 표본은 84.94㎡~84.97㎡대 주거 실거래이고 본건의 이용상태·면적 기준과 직접 일치하지 않는다는 점을 먼저 고정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 101동 2층228호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상48층 건물 중 제2층 |
| 소유자 | 주식회사명인이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 221,634,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,233,249,033원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.12.28 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,180,000,000원, 근저당권자는 의성중부농업협동조합이며, 2024.08.16 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 광양시 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
점유자는 2명으로 조사됩니다. 두 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보아야 합니다. 다만 전입일이 모두 말소기준권리인 2020.12.28 이후이므로, 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장근칠 | 전부 | 2023.07.28 | 500,000,000원 / 6,600,000원 | 2025.06.16 | 대항력 없음 우선 미확정 승계 아님 |
| 하미소 | 전부 | 2023.08.11 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2025.06.16 | 대항력 없음 우선 미확정 승계 아님 |
③ 가격 비교 — 낮은 최저가, 그러나 직접 비교는 보수적으로
이편한세상광양 최근 실거래 12건의 평균은 265,166,666원, 최저는 250,000,000원, 최고는 278,000,000원입니다. 현재 최저가 221,634,000원은 이 참고 평균의 83.6%입니다. 단, 실거래 표본은 84.94㎡~84.97㎡대이고 본건은 골프연습장·스크린골프 등 상업적 이용상태라, 이 수치를 그대로 주거 시세 할인율로 읽으면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.97㎡ | 46 | 274,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 23 | 274,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 277,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 32 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 24 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 48 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 24 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 30 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 31 | 254,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,166,666원 |
가격만 놓고 보면 최저가는 참고 평균보다 낮습니다. 그러나 440세대, 2016.06.21 준공 단지의 주거 실거래와 본건의 상업 이용상태가 다르기 때문에, 입찰 논리는 “실거래 대비 할인”이 아니라 상업용 공간을 실제로 회수·전환·임대·매각할 수 있는가로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,902,876원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 의성중부농업협동조합 | 3,180,000,000원 | 217,731,124원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 1,080,621,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,260,621,000원 중 배당은 217,731,124원으로 계산됩니다. 미배당은 4,042,889,876원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 채권 미배당 — 유찰될수록 채권자 손실만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 221,634,000원 | 217,731,124원 | 4,042,889,876원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 177,307,200원 | 174,024,899원 | 4,086,596,101원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 141,845,760원 | 139,059,919원 | 4,121,561,081원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 부근은 시청·법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접하여 제반 교통상황은 양호한 편으로 조사됩니다.
- 이용상태. 골프연습장 및 스크린골프, 로비, 라커룸 등으로 이용 중입니다. 휴게실로 이용 중인 부분은 현재 공실로 조사됩니다.
- 토지. 중심상업지역, 가축사육제한구역이며 공시지가 1,498,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 6,492.1㎡입니다.
- 건물. 천장형 냉난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 자체는 440세대, 2016.06.21 준공이나, 본건은 상업적 이용상태라 일반 주거 실거래만으로 매각성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 임차인 2명의 전입일은 말소기준 이후입니다. 다만 점유 부분이 모두 전부로 조사되어 명도 계획은 필수입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매취소공고 이력이 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 골프연습장·스크린골프 등 상업적 이용상태입니다. 향후 사용·임대·전환 가능성을 별도로 따져야 합니다.
- 관리비·시설물 확인. 상업시설 성격상 냉난방, 소방, 라커룸, 내부 인테리어, 원상회복 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 전입이 늦어 보증금 인수로 연결되지 않습니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가인 221,634,000원으로 볼 수 있습니다. 하지만 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 골프연습장·스크린골프 등으로 이용 중인 상업 성격의 집합건물입니다. 5회 유찰은 가격 매력의 신호인 동시에 시장이 이 물건을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호입니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 결론입니다.
