광주지방법원 2025타경51415. 광양시청 남서측 인근의 이편한세상광양 101동 2층 228호입니다. 사건상 용도는 ‘기타’이고, 감정평가 이용상태는 개별 호실 경계를 두지 않고 여러 호실 전체를 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 일체 이용하는 형태입니다. 따라서 외관상 공동주택 단지명만 보고 일반 아파트 주거물건처럼 접근하면 곤란합니다. 현재 회차는 6회 유찰 후 최저매각가가 177,307,000원으로 떨어져 있지만, 권리·점유 구조와 함께 용도 특수성, 환금성, 비교 시세의 적합성을 따로 봐야 합니다.

권리 구조에서 핵심은 2021.10.21. 광양시 압류가 말소기준으로 계산돼 있다는 점입니다. 장근칠·하미소 두 임차인의 전입일은 각각 2023.07.28., 2023.08.11.로 모두 그 이후입니다. 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음이고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 공매공고 이력이 있어 세금 우선순위와 공매 진행 여부는 원본에서 교차 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다

말소기준은 2021.10.21. 광양시 압류입니다. 그 뒤 2021.11.05. 국의 근저당권 1,080,621,000원, 2023.02.22. 국 압류, 2024.05.29. 국민건강보험공단 압류, 2025.04.25. 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다.

실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 배당요구를 2025.06.16.에 접수했지만, 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정돼 있지 않습니다. 다만 대항력 판정은 둘 다 말소기준보다 늦은 전입이어서 대항력 없음으로 제시돼 있으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 숫자는 낮아졌지만 ‘시세 대비 67.4%’를 그대로 믿으면 안 된다

현재 최저가 177,307,000원은 감정가 773,000,000원의 약 22.94%입니다. 제공된 단지 실거래 최근 12건 평균은 263,166,666원, 최신 거래는 2026.04.의 274,000,000원으로 최저가는 최근 12개월 평균의 67.4%에 해당합니다. 하지만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.

제공된 실거래 범위는 250,000,000원~278,000,000원이고 최근 12개월 평균은 263,166,666원입니다. 그러나 이 거래들은 대상 물건과 면적이 일치하지 않습니다. 특히 본건은 감정평가상 여러 호실을 합쳐 골프연습장과 스크린골프 등으로 사용하는 비표준 형태라, 일반적인 84㎡대 공동주택 거래와 같은 기준으로 환산해 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,307,000원 가정)

현재가 177,307,000원 가정 시 국의 근저당 채권 1,080,621,000원 중 174,024,702원이 배당되고 906,596,298원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 임차보증금 승계형이 아니기 때문에 매각가가 내려갈수록 별도의 임차보증금 인수가 늘어나 실질취득액이 고정되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 낙찰가 하락이 곧 경제적 매력 상승을 뜻하는 것은 아닙니다. 이미 6회 유찰됐고, 이용형태가 골프연습장·스크린골프라는 점이 실제 수요층과 재매각성을 제한할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시청 남서측 인근으로 시청·법원 등 관공서와 근린생활시설, 아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 여러 호실 전체를 경계 없이 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 이용 중이며, 일부는 휴게실 공실입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 48층 건물 중 2층에 위치합니다. 천장형 냉난방·옥내소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
• 토지. 중심상업지역, 토지면적 6,492.1㎡, 사다리형 평지의 주상복합건물 부지이며 남·서측 광대로, 북측 중로에 접합니다.
• 환금성. 대상 면적 223.587㎡와 제공 실거래 면적이 맞지 않고, 일반 주거보다 수요층이 제한될 수 있는 골프연습장·스크린골프 이용형태라 재매각 가격 산정에 주의가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 면적 일치 시세 확보. 84㎡대 실거래 평균 263,166,666원을 대상 물건 223.587㎡의 직접 시세로 사용하지 말고 동일·유사 면적과 동일 이용형태의 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
• 일체 이용 구조 확인. 감정평가상 여러 호실을 경계 없이 통합 이용하고 있으므로 228호 단독의 물리적 구획, 출입, 설비, 원상복구 가능성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 두 임차인은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 인도 협의 여부는 별도 문제입니다. 배당요구는 2025.06.16. 접수돼 있습니다.
• 세금 우선순위. 광양시·국·국민건강보험공단 관련 압류가 있고 당해세는 배당 계산에 반영되지 않았으므로 세금 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 2023.05.10. 한국자산관리공사 공매공고 등기가 있었고 2024.06.25. 공매취소공고로 말소됐습니다. 현재 별도 공매 진행 여부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 근저당·신청채권 연결 확인. 2020.12.28. 의성중부농업협동조합 근저당권, 2024.08.16. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 현재 경매 신청채권자 관계를 원본 등기와 경매기록에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 교부청구, 점유관계와 실제 호실 경계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “22.94%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 환금성이다

현재 최저가 177,307,000원과 매수인 인수 0원만 보면 숫자는 강하게 내려와 있습니다. 임차인 두 명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 177,307,000원입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 이미 6회 유찰됐고, 대상 면적은 223.587㎡인데 제공 실거래는 84㎡대라 직접 비교가 되지 않으며, 감정평가상 여러 호실을 하나의 골프연습장·스크린골프 형태로 사용하고 있습니다. 권리 인수 부담은 낮지만 가격과 환금성을 검증할 비교자료가 약한 사건입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭보다 동일 용도·동일 규모의 실제 매매가, 임대수익, 분리 가능성, 명도와 영업공간 원상복구 비용을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심이 됩니다.