광주지방법원 2025타경51415. 광양시 중동 이편한세상광양 101동 2층 226호입니다. 이번 사건에서 먼저 살펴야 할 부분은 권리관계만큼이나 실제 어떤 공간을 낙찰받는가입니다. 감정평가서에는 대상 건물의 여러 호실이 호별 경계 구분 없이 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 통합 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
등기부상 현재 소유자는 주식회사명인이엔씨입니다. 2020.12.28 설정된 의성중부농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 공동담보 근저당권의 규모가 크고, 국세 관련 압류도 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1309-1 이편한세상광양 제101동 제2층 제226호 도로명주소: 전라남도 광양시 시청로 62 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 감정평가상 골프연습장 및 스크린골프 관련 시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상48층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사명인이엔씨 |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 현재 최저가 | 88,539,000원 (6회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 3,233,249,033원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.28 의성중부농업협동조합 근저당권 (채권최고액 3,180,000,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
최초 신탁 소유권과 후속 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있으며, 2020.12.28 주식회사명인이엔씨 앞으로 신탁재산이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 의성중부농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국의 근저당권과 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
특히 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2020-259호가 기재돼 있습니다. 등기상 채권최고액 3,180,000,000원을 이번 226호만의 개별 채무나 개별 부동산 가치로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권은 2024.08.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 장근칠·하미소 2명입니다. 두 임차인 모두 말소기준권리인 2020.12.28 이후 전입한 것으로 조사돼 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 배당요구는 모두 2025.06.16 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장근칠 | 전부 | 500,000,000원 | 6,600,000원 | 2023.07.28 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 하미소 | 전부 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2023.08.11 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 2명 |
|---|---|
| 보증금 합계 | 530,000,000원 |
| 월차임 합계 | 7,100,000원 |
| 배당요구 | 2명 모두 2025.06.16 접수 |
| 대항력 | 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 |
| 우선변제 | 확정일자 및 우선변제 여부 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가의 22.94%, 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 88,539,000원으로 감정가 386,000,000원의 22.94% 수준입니다. 이미 6회 유찰됐고, 추가 유찰 시 최저가가 더 낮아지는 시나리오도 제시돼 있습니다. 그러나 가격이 많이 떨어졌다는 사실만으로 이 물건이 저평가됐다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 88,539,000원 | 22.94% | 4,174,075,702원 |
| 7회 유찰 시 | 70,831,200원 | 18.35% | 4,191,464,762원 |
| 8회 유찰 시 | 56,664,960원 | 14.68% | 4,205,376,009원 |
④ 실거래 비교 — 가장 중요한 가격 착시
동일 단지의 최근 실거래 평균은 263,166,666원이며, 최신 거래는 2026.04의 274,000,000원입니다. 그러나 해당 거래들은 전용면적 84.94~84.97㎡의 주거용 아파트 거래입니다. 반면 이번 매각대상은 감정평가상 골프연습장·스크린골프 관련 시설로, 주거용 아파트 실거래와 직접 비교할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대상 | 101동 2층 226호 · 골프시설 관련 용도 | 상업시설 |
| 실거래 표본 | 전용 84.94~84.97㎡ 주거용 아파트 | 용도 불일치 |
| 최근 거래 평균 | 263,166,666원 | 직접 비교 불가 |
| 최신 거래 | 274,000,000원 | 직접 비교 불가 |
| 현재 최저가 | 88,539,000원 | 별도 상업시설 시세 확인 필요 |
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 이는 현재 물건의 반복 유찰 이력과 함께 환금성 및 응찰 수요를 신중히 검토해야 할 근거입니다. 최저가 하락만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 88,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,993,702원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 의성중부농업협동조합 (이전등기: 농업협동조합자산관리회사) | 3,180,000,000원 | 86,545,298원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 국 | 1,080,621,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 채권액 | 4,260,621,000원 (근저당 채권최고액 합산) |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 | 86,545,298원 |
| 예상 미배당 | 4,174,075,702원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 모형이며, 실제 확정 채권액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권 이전과 배당 시나리오의 신청채권자 배당액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다. 미배당 채권액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 남서측 인근에 위치하며, 관공서·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 시 중심권에 위치하고 광대로 등에 접해 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 여러 호실의 경계 구분 없이 골프연습장·스크린골프·로비·라커룸 등으로 이용 중입니다. 일부 호실은 휴게실로 이용되며 현재 공실로 조사됐습니다.
- 설비. 천장형 냉난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상48층 건물이며 외벽은 강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·가축사육제한구역이며, 남측과 서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접합니다.
- 공시지가. 1,498,000원/㎡입니다.
- 환금성. 6회 유찰 및 단지 경매물건 평균 유찰 6.0회 이력을 고려해야 합니다. 독립적인 상업시설로 매각하거나 임대할 수 있는지에 따라 실제 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건 용도 확인. 주거용 아파트가 아닌 골프연습장·스크린골프 관련 시설입니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
- 226호 경계 확인. 통합 운영시설 중 매각대상 호실의 위치와 경계, 출입구, 설비 및 독립적인 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 임차인 명도. 장근칠·하미소의 실제 점유 범위와 임대차 원본, 사업자등록·전입 및 확정일자 관련 자료를 확인하세요.
- 인수관계 재검토. 두 임차인은 대항력 없는 것으로 조사됐지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 의성중부농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로의 이전관계를 확인하세요.
- 조세·압류 확인. 남대구세무서 및 국민건강보험공단 관련 권리와 당해세, 실제 배당순서를 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고의 취소 이력과 현재 경매 진행 상태를 대조하세요.
- 관리비·시설비 확인. 공용부분 관리비 체납, 시설 원상복구, 분리 공사 및 재사용 가능성을 확인하세요.
- 시세 재검증. 주거용 아파트 거래가격이 아닌 실제 용도가 일치하는 상업시설의 거래·임대 사례를 확보하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·감정평가서·매각물건명세서·현황조사서 및 법원의 최신 매각기일 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “88,539,000원이라는 가격보다 무엇을 사는지가 먼저다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가의 22.94%입니다. 6회 유찰로 가격이 크게 내려갔고, 조사된 임차인 2명은 모두 대항력이 없는 것으로 분류돼 예상 권리인수액도 0원입니다. 등기상 인수관계만 보면 후순위 권리가 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다.
그러나 대상 호실은 일반 아파트가 아니라 여러 호실을 통합해 이용하는 골프 관련 시설의 일부입니다. 주거용 아파트 실거래 평균과 비교해 저렴하다고 판단할 수 없으며, 실제 호실 경계와 영업시설 분리 가능성, 임차인 점유 범위도 확인해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 6.0회라는 점 역시 환금성 검토의 필요성을 보여줍니다.
결론은 권리인수 예상 0원, 그러나 가격 적정성과 독립적인 이용·환금성은 미확인입니다. 최저가 하락만을 근거로 응찰하기보다, 매각대상 226호의 물리적 범위와 실제 상업시설 시세를 확인하는 것이 우선입니다.
