인천지방법원 2025타경510152. 논현동 조은프라자 3층 307호로, 공부상 소매점 용도이며 현황은 상호 ‘란나타이마사지’로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2023.09.26. 금천남부새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 다올저축은행 등의 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부 권리만 지워진다고 끝나는 물건은 아닙니다. 한상선은 307호에 2023.03.16. 전입해 보증금 13,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐고, 주식회사 소래홀딩스는 306호에 2022.03.10. 전입해 보증금 10,000,000원, 월세 1,200,000원으로 조사됐습니다. 두 점유 모두 말소기준일보다 앞서 대항력 있음으로 판정됐고 우선변제권은 없는 것으로 배당에 반영돼, 보증금 합계 23,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510152 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 소매점 · 현황 소매점(상호: 란나타이마사지) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하3층, 지상8층 · 사용승인일 2008.05.16. |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
현재 말소기준은 2023.09.26. 금천남부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.01.13. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일은 그대로 2023.09.26.입니다. 이후의 2024.07.04. 근저당권, 2025년 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상선 | 307호 · 주거 | 2023.03.16. | 13,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 13,000,000원 인수 |
| 주식회사 소래홀딩스 | 306호 | 2022.03.10. | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 2건이며, 두 보증금은 중복 합산이 아니라 각각 13,000,000원과 10,000,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 합계는 23,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%보다 ‘실질취득 244,900,000원’
감정가는 317,000,000원, 현재 최저매각가는 221,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 매수인이 부담하는 임차보증금 23,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 244,900,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,600원 |
| 인수 · 한상선 보증금 | 13,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 소래홀딩스 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 금천남부새마을금고 | 720,000,000원 | 217,993,400원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 2,720,000,000원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 217,993,400원, 미배당은 2,502,006,600원입니다. 임차보증금 23,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 23,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 221,900,000원 | 217,993,400원 | 2,502,006,600원 | 23,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 2,567,644,620원 | 23,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 2,613,591,234원 | 23,000,000원 |
세 시나리오 모두 임차보증금 인수액은 23,000,000원으로 동일합니다. 현재 회차에서만 보더라도 낙찰가 221,900,000원이 실제 부담의 끝이 아니며, 인수액까지 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 소래포구역 남서측 인근으로, 주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대이며 중소규모 점포·음식점·숙박시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 수인분당선 소래포구역과 노선버스정류장이 위치합니다.
- 현황. 307호는 공부상 소매점이며 현재 상호 ‘란나타이마사지’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2008.05.16.입니다.
- 도로. 동측을 제외한 3면이 도로에 접하고 있으며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(논현2)·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 221,900,000원에 인수 23,000,000원을 더한 244,900,000원을 기본 부담액으로 봐야 합니다.
- 한상선 보증금. 307호 점유, 전입 2023.03.16., 보증금 13,000,000원·월세 1,000,000원이며 배당표상 전액 인수입니다.
- 소래홀딩스 보증금. 306호 점유, 전입 2022.03.10., 보증금 10,000,000원·월세 1,200,000원이며 배당표상 전액 인수입니다.
- 말소기준 확인. 2023.09.26. 설정된 금천남부새마을금고 근저당 720,000,000원이 기준이며, 2026.01.13. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 상가 거래가·임대수익·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “2,300만원 인수”를 먼저 보라
이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 선순위 점유관계입니다. 감정가 317,000,000원에서 한 차례 유찰돼 221,900,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 23,000,000원이 매수인 부담으로 남아 현재 회차 실질취득은 244,900,000원입니다.
등기부에서는 말소기준 이후 권리가 정리되지만, 임차인의 선순위 대항력은 별도로 작동합니다. 실거래 시세 비교자료도 없는 만큼 현재 가격을 “감정가의 70%라서 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건은 후순위 등기권리는 정리되지만 임차보증금 2,300만원은 남는 구조라는 점을 응찰가보다 먼저 계산해야 합니다.
