인천지방법원 2025타경510152. 대상은 소래포구역 인근 조은프라자 3층 306호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(상호: 소래홀딩스)입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.26. 금천남부새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당 이후의 다올저축은행 근저당, 두 건의 임의경매개시결정과 남동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 주식회사 소래홀딩스는 306호에 2022.03.10. 전입하고 보증금 10,000,000원·차임 1,200,000원으로 기재되어 있으며, 말소기준보다 전입이 빠릅니다. 제공된 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 반영됐습니다. 한상선 역시 2023.03.16. 전입, 보증금 13,000,000원·차임 1,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 계산되어 있습니다. 다만 현황조사상 점유 부분은 307호로 기재되어 있다는 점을 반드시 원문과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510152 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 업무시설 · 상호: 소래홀딩스 |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 248,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26. 금천남부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 보증금은 별도
과거 계산새마을금고 근저당과 한국저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.09.26. 설정된 금천남부새마을금고 근저당입니다. 이 권리는 2026.01.13. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 2024.07.04. 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인 인수 23,000,000원 + 미상 위험
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 소래홀딩스 | 306호 | 2022.03.10 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 10,000,000원 인수 |
| 한상선 | 307호 | 2023.03.16 | 13,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 13,000,000원 인수 반영 |
| 소래 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
또 하나의 확인 포인트는 한상선의 점유 부분입니다. 자료상 한상선은 307호로 기재되어 있으나 배당 시뮬레이션에는 이 사건에서 매수인이 인수할 13,000,000원으로 포함되어 있습니다. 306호 낙찰자에게 실제로 승계되는 금액인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다. 반대로 306호에 직접 기재된 주식회사 소래홀딩스의 10,000,000원 인수 위험은 명확하게 반영되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘70% 할인’만으로 판단할 수 없다
이 물건은 감정가 355,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 248,500,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 확인된 임차보증금 23,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 최소 271,500,000원입니다.
동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 업무시설은 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 쉽지 않고, 실제 이용상태와 임차·점유관계가 가격과 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,279,000원 |
| 인수 · 한상선 보증금 | 13,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 소래홀딩스 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 금천남부새마을금고 | 720,000,000원 | 244,221,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권 2,720,000,000원 중 채권자 배당액은 244,221,000원, 미배당은 2,475,779,000원입니다. 임차인 보증금 23,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 부담 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 248,500,000원 | 244,221,000원 | 2,475,779,000원 | 23,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 173,950,000원 | 170,714,700원 | 2,549,285,300원 | 23,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 121,764,999원 | 119,260,289원 | 2,600,739,711원 | 23,000,000원 |
신청채권 청구금액은 1,000,000,000원이지만 현재 회차와 후속 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 선순위 금천남부새마을금고 채권최고액이 매각대금을 흡수하는 구조이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 소래포구역 남서측 인근의 역세권 상업지대로, 중소규모 점포·음식점·숙박시설 등이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 소래포구역과 노선버스정류장이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 306호는 업무시설 용도이며 상호는 소래홀딩스로 조사됐습니다. 출입문에도 주식회사 소래홀딩스 상호가 새겨져 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하3층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2008.05.16.입니다. 승강기·위생 및 급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 속하며, 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지 장점은 있으나 대상이 업무시설이고 실제 점유·임대관계가 복잡해 아파트형 물건보다 매수층과 명도·운용 검토가 더 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 306호 소래홀딩스 계약 확인. 전입일 2022.03.10., 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원이며 제공 계산상 보증금 전액 인수입니다.
- 307호 한상선 인수 반영 사유 확인. 보증금 13,000,000원이 이 사건의 매수인 인수로 계산되어 있지만 점유 부분은 307호로 기재되어 있으므로 원문상 매각범위와 승계 관계를 대조해야 합니다.
- ‘소래’ 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 확인 인수 23,000,000원 외의 추가 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 예산 계산. 현재 회차에서는 최저가 248,500,000원이 아니라 최소 271,500,000원을 기준으로 자금계획을 검토해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 306호와 유사한 업무시설의 최근 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.28. 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 임차관계가 먼저다
이 물건의 최저매각가는 감정가 355,000,000원의 70%인 248,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 표시된 최저가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담하는 금액입니다. 현재 계산만으로도 대항력 임차인 보증금 23,000,000원이 인수되어 실질취득액은 최소 271,500,000원이고, 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자까지 남아 있습니다.
등기부상의 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되지만, 점유·임차 리스크는 정리되지 않습니다. 특히 306호 소래홀딩스의 인수보증금, 307호로 기재된 한상선 보증금의 이 사건 승계 여부, 그리고 ‘소래’ 점유자의 권리관계를 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 등기 권리는 비교적 명확하지만, 임차관계가 가격 판단을 막는 사건입니다.
