인천지방법원 2025타경510152. 매각대상은 인천 남동구 논현동 조은프라자 3층 302호입니다. 감정평가상 302호는 일반게임제공업의시설로 이용되고 있고, 출입문에는 상호 ‘파코보드카페’ 간판이 붙어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사드림시드이며, 2008년 6월 30일 대물변제로 소유권을 취득한 뒤 신탁과 담보권 설정·말소를 거쳤습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2023년 9월 26일 설정된 금천남부새마을금고 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그 이전의 계산새마을금고 근저당권과 한국저축은행주식회사 근저당권은 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 주식회사다올저축은행 등의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 시나리오에는 대항력 있는 임차보증금 두 건, 합계 23,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510152 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층302호 |
| 공부상 이용 | 일반게임제공업의시설 · 상호 ‘파코보드카페’ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하3층, 지상8층 · 사용승인 2008.05.16 |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023년 금천남부새마을금고
과거 2011년 계산새마을금고 채권최고액 689,000,000원 근저당권과 한국저축은행주식회사 채권최고액 50,000,000원 근저당권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.09.26. 금천남부새마을금고 근저당권 720,000,000원이고, 이 근저당권은 2026.01.13. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 배당 시나리오상 23,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상선 | 307호 | 2023.03.16 | 13,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 주식회사 소래홀딩스 | 306호 | 2022.03.10 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
두 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 기재되어 있습니다. 전입일이 2023.09.26. 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 것으로 분석됐고, 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당 시나리오에 반영되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 247,000,000원, 현재 최저매각가는 172,900,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 구간입니다. 하지만 가격 메리트 판단에는 두 가지 제약이 있습니다. 첫째, 낙찰대금 외에 배당 시나리오상 임차보증금 23,000,000원 인수가 붙습니다. 둘째, 이번 분석에서 직접 비교할 동일 물건 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 실질 자금 부담은 단순히 최저가 172,900,000원으로 끝나는 구조가 아니라, 낙찰대금 172,900,000원에 인수액 23,000,000원을 별도로 고려하는 구조입니다. 향후 추가 유찰이 발생해 낙찰가가 121,029,999원 또는 84,720,999원으로 내려가더라도, 현재 시나리오에서는 매수인 인수액 23,000,000원이 그대로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 인수 · 한상선 보증금 | 13,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 소래홀딩스 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 금천남부새마을금고 | 720,000,000원 | 169,679,400원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,220,600원을 제외한 169,679,400원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 예상배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 2,550,320,600원이며, 임차보증금 23,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 소래포구역 남서측 인근의 역세권 상업지대로, 중소규모 점포·음식점·숙박시설 등이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 수인분당선 소래포구역과 노선버스정류장이 위치합니다.
- 현재 이용. 302호는 공부상 일반게임제공업의시설이며 현황상 상호 ‘파코보드카페’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물로, 사용승인일은 2008.05.16입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하며, 토지면적 1,482.9㎡, 공시지가 5,271,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측을 제외한 3면이 도로에 접하는 상태이며 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 23,000,000원 인수부터 반영. 현재 배당 시나리오에서는 한상선 13,000,000원, 주식회사 소래홀딩스 10,000,000원을 매수인이 전액 인수합니다. 최저가만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 302호와 306·307호 임차관계 원본 대조. 매각대상 표시와 임차인 점유부분이 서로 다른 호수로 기재되어 있으므로 실제 매각 범위와 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 조은프라자 301호·306호·307호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 다른 공동담보 목적물의 처분·배당에 따라 실제 채권잔액과 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 일반게임제공업의시설이고 현황도 ‘파코보드카페’이므로, 입찰 목적에 맞는 실제 사용 가능 여부와 영업 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 소래포구역 주변 동일 건물·유사 상업시설의 실제 거래 및 임대수익을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 원본 자료와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 23,000,000원 인수가 먼저다”
이 사건은 감정가 247,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 172,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당 시나리오상 대항력 임차보증금 23,000,000원이 매수인에게 남아 최저가만 보는 접근은 위험합니다. 말소기준권리는 2023.09.26. 금천남부새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차보증금은 별도의 인수 부담으로 계산해야 합니다.
가격 측면에서도 동일 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 할인율만으로 저평가라고 단정할 수 없습니다. 게다가 매각대상은 302호인데 임차인 점유부분은 306호와 307호로 기재되어 있어 원본 대조가 핵심입니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차 인수와 호수별 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 상업용 물건입니다.
