인천지방법원 2025타경510152. 논현동 조은프라자 3층 301호로, 공부상 일반게임제공업의시설이며 감정평가 이용상태도 상호 ‘파코보드카페’의 일반게임제공업의시설입니다. 권리의 기준점은 2023.09.26 설정된 금천남부새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 다올저축은행 등의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위권리보다 임차인 보증금 인수입니다. 현황조사에는 한상선과 주식회사 소래홀딩스가 각각 2023.03.16, 2022.03.10에 전입한 것으로 조사되어 둘 다 말소기준인 2023.09.26보다 앞섭니다. 배당산정에서도 두 임차인의 보증금 13,000,000원과 10,000,000원은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층301호 · 도로명 인천광역시 남동구 소래역로 28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 일반게임제공업의시설 · 현재 상호 ‘파코보드카페’ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하3층, 지상8층 · 사용승인일 2008.05.16 |
| 소유자 | 주식회사드림시드 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다올저축은행 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 소유권은 2008.06.30 주식회사드림시드로 이전됐습니다. 과거 계산새마을금고 근저당권과 한국저축은행 근저당권 등은 이미 말소됐고, 현존 권리의 말소기준은 2023.09.26 금천남부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.13 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다.
2024.07.04 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 후순위 근저당권과 2025.06.23·2025.08.06의 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 담보권 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 23,000,000원 인수
| 임차인 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상선 | 307호 | 2023.03.16 | 13,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
| 주식회사 소래홀딩스 | 306호 | 2022.03.10 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
③ 실질취득 — 146,300,000원이 아니라 169,300,000원
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 146,300,000원입니다. 그러나 보증금 23,000,000원이 별도로 인수되므로 현재 회차에서의 경제적 실질취득액은 169,300,000원입니다. 감정가 대비 최저가의 숫자만 보고 할인폭을 판단하면 실제 투입비용을 23,000,000원 낮게 보게 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 146,300,000원 | 23,000,000원 | 169,300,000원 | 2,576,548,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 102,410,000원 | 23,000,000원 | 125,410,000원 | 2,619,823,740원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 71,687,000원 | 23,000,000원 | 94,687,000원 | 2,650,003,366원 |
이 사건은 각 임차보증금 또는 합계 보증금이 현재 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액 23,000,000원은 그대로 남으므로, 회차별 입찰가 판단은 항상 매각가 + 인수보증금 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 인수 · 임차인 한상선 보증금 | 13,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 소래홀딩스 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 금천남부새마을금고 | 720,000,000원 | 143,451,800원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사다올저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,720,000,000원 중 예상 배당액은 143,451,800원이고, 미배당은 2,576,548,200원입니다. 집행비용 2,848,200원을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되어 후순위 근저당권의 예상배당은 0원입니다. 임차인 보증금 23,000,000원은 배당대금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 소래포구역 남서측 인근의 소래포구 주변 역세권 상업지대로, 중소규모 점포·음식점·숙박시설 등이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 소래포구역 및 노선버스정류장이 위치합니다.
- 현재 이용. 301호는 공부상 일반게임제공업의시설이며 감정평가 당시 상호 ‘파코보드카페’로 이용 중입니다. 출입문에도 ‘파코보드카페’ 간판이 붙어 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상8층 건물이며 사용승인일은 2008.05.16입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지면적 1,482.9㎡, 공시지가 5,271,000원/㎡입니다. 상업용 건부지로 이용 중이고 3면이 도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 일반게임제공업의시설의 상업용 물건이고 비교 실거래 자료도 없어, 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 146,300,000원이 아니라 인수보증금까지 포함한 169,300,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 306호·307호 임차인과 301호 관계 확인. 현황조사상 두 임차인의 표시 부분이 306호·307호이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 301호에 대한 인수관계가 실제로 어떻게 기재되는지 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 23,000,000원. 현재 배당산정은 두 임차인의 보증금을 전액 인수로 처리하고 있으므로, 명도·보증금 반환자금까지 자금계획에 포함해야 합니다.
- 말소기준권리 이전등기 확인. 2023.09.26 설정된 을구 6번 근저당권은 2026.01.13 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당 규모. 현재 회차에서 채권 미배당액이 2,576,548,200원이고 신청채권자의 예상배당도 0원인 구조인 만큼, 배당요구·채권관계 변동 여부를 최신 서류에서 확인해야 합니다.
- 상업용 시설 점유·영업 상태 확인. 현재 이용상태가 ‘파코보드카페’로 조사돼 있으므로 현장 영업 여부, 시설물 귀속, 인도 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 유사 상업시설의 실제 거래·임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “23,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 146,300,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 70% 할인이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금 합계 23,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 실질취득액은 169,300,000원입니다.
등기부 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만 임차보증금 부담은 별개로 남습니다. 더구나 비교 실거래 자료가 없어 169,300,000원이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 공부상·현황상 용도 역시 일반게임제공업의시설이므로 감정가 대비 유찰률 하나만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인 인수와 가격 검증이 남는 물건. 현재 단계에서는 보수적 접근이 맞습니다.
