제주지방법원 2025타경1648. 서귀포시 대정읍 구억리 가보드림타운 에이동 4층 401호입니다. 등기부상 소유자는 김보경이며, 2017.12.28 매매를 원인으로 2018.11.19 소유권이전등기가 이뤄졌고 당시 거래가액은 302,569,900원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.05.16 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다.
이보다 앞선 우리은행 근저당권 1,164,000,000원은 2019.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후에는 농협은행의 추가 근저당 144,000,000원, 가압류 22,714,763원, 임의경매개시결정, 제주특별자치도 압류 등이 이어졌으며 경매로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1648 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 글로벌에듀로304번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 학원으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2018.10.24 |
| 소유자 | 김보경 · 거래가액 302,569,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 977,661,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.05.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보로 같은 가보드림타운 에이동 402호·403호·405호가 함께 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 144,000,000원은 그 다음 순위이며, 2025.08.20 농협은행 가압류 22,714,763원과 2025.08.22 임의경매개시결정도 모두 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혁민 | 본호 전부분 | 2024.08.23 | 15,000,000원 | 14,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 유혁민 1명이며 본호 전부분을 점유합니다. 전입일은 2024.08.23으로 말소기준권리인 2019.05.16 농협은행 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 15,000,000원, 차임은 14,500,000원이며 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 211,091,400원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,714,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 214,900,000원 가정 시 집행비용 3,808,600원을 제외한 211,091,400원이 을구 2번 농협은행 근저당권에 배당되고, 이후 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 1,366,714,763원 대비 미배당은 1,155,623,363원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 제주영어교육도시 내에 위치하며, 주변은 학교·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 401호를 포함한 일련번호 1~4는 학원으로 이용 중입니다. 토지는 교육연구시설 부지로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·천정형 냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며 상대보호구역·상대보전지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 666,100원/㎡이며 토지면적은 7,261.2㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 214,900,000원 | 211,091,400원 | 1,155,623,363원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 1,219,190,783원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 1,263,687,977원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰이 진행되면 매각가격은 214,900,000원 → 150,430,000원 → 105,301,000원으로 낮아지지만, 그만큼 농협은행을 비롯한 채권자들의 미배당액이 커지는 구조입니다. 이 미배당액은 낙찰자의 추가 부담액으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.16 을구 2번 농협은행 근저당권이 기준입니다. 공동담보로 에이동 402호·403호·405호가 함께 기재돼 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 유혁민이 본호 전부분을 점유하고 있고 전입일은 2024.08.23입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 상태는 확인해야 합니다.
- 학원 이용상태 확인. 감정평가상 본건은 학원으로 이용 중입니다. 현장 이용상태가 감정평가 내용과 같은지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액이 1,155,623,363원에 달하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시장가격 대비 할인으로 해석하지 말고, 학원 용도의 실제 매매수요와 함께 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 상대보호구역·상대보전지역·건축계획심의대상구역 등 토지이용계획상 제한을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘70%’만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.16 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 유혁민의 전입일은 2024.08.23으로 늦어 대항력이 없습니다. 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상배당과 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 감정평가상 학원으로 이용 중인 기타 용도 집합건물입니다. 현재 최저가 214,900,000원이 감정가 307,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 결론내릴 근거는 아닙니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 용도는 보수적으로 확인”입니다. 인수위험보다 실제 학원 이용수요, 임차인의 점유, 토지이용 제한을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
