제주지방법원 2025타경1648. 서귀포시 대정읍 구억리 가보드림타운 에이동 4층 405호입니다. 감정평가상 이용상태는 학원이고 토지는 교육연구시설 부지로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 2018.11.19 김보경에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당은 이후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.05.16 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 농협은행 근저당 144,000,000원, 2025.08.20 가압류 22,714,763원, 2025.08.22 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 282,100,000원으로, 별도의 권리 인수액이 더해지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구시설 · 학원으로 이용중 |
| 소유자 | 김보경 · 단독소유 · 2018.11.19 거래가액 396,195,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 977,661,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁과 우리은행 근저당 1,164,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2019.05.16 농협은행 근저당 1,200,000,000원이며, 이어 설정된 144,000,000원 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 농협은행 근저당에는 가보드림타운 에이동 401호·402호·403호가 공동담보로 기재돼 있어, 실제 채권 확정과 배당은 공동담보의 변동 상황까지 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·배당요건은 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유혁민 | 본호 전부분 | 2024.08.23 | 15,000,000원 | 14,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유혁민의 전입일 2024.08.23은 말소기준권리인 2019.05.16 농협은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 다른 임차인과 중복 합산할 문제도 없습니다. 다만 우선변제·최우선변제는 별도의 요건과 배당절차를 확인해야 하며, 이는 매수인의 보증금 인수 여부와는 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰돼 최저매각가가 282,100,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 403,000,000원의 70%입니다. 인수권리가 없어 현재 회차에서의 실질취득도 282,100,000원으로 동일합니다.
그러나 이 70%는 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 감정가 자체가 현재 시장가격보다 높거나 낮을 수 있으므로, 282,100,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 감정상 학원으로 이용 중인 교육연구시설이라 일반 주거상품과 수요층·거래 속도가 다를 수 있다는 점도 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,749,400원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 277,350,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,714,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,749,400원을 제외한 277,350,600원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류·소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 1,089,364,163원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 제주영어교육도시 내에 위치하며, 주위는 학교·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 401호·402호·403호·405호는 학원으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층, 사용승인일은 2018.10.24입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며 상대보호구역, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,261.2㎡, 공시지가 666,100원/㎡이며 교육연구시설 부지로 이용 중입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 학원으로 이용되는 교육연구시설은 일반 공동주택과 수요층이 다를 수 있으므로, 낙찰가보다 향후 매각·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.16 농협은행 근저당 1,200,000,000원이 기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 유혁민이 본호 전부분을 점유하고 있고 전입일은 2024.08.23입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정은 별도 협의가 필요합니다.
- 배당요건 확인. 보증금 15,000,000원 임차인의 우선변제·최우선변제 관련 요건과 배당절차를 확인하세요. 이는 매수인 인수 0원 판단과 별개의 배당 문제입니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에 에이동 401호·402호·403호가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 처분·변제 상황을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 282,100,000원은 감정가 대비 70%입니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 오인하지 말고 학원·교육연구시설 거래사례와 현장 수요를 별도로 검토하세요.
- 용도·운영 확인. 감정평가상 학원 이용 중인 물건이므로 실제 사용 형태, 시설 상태, 임대·운영 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.05.16 농협은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 유혁민도 2024.08.23 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 떠안을 권리금액은 0원, 실질취득은 최저가와 같은 282,100,000원입니다.
다만 이 결론이 곧 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 현재 가격은 감정가 403,000,000원의 70%로 내려왔지만, 물건의 실제 이용상태가 학원이고 교육연구시설 부지에 속하는 만큼 일반 주거상품처럼 감정가 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 권리는 합격권, 가격과 환금성은 검증 대상. 이 사건의 승부처는 숨은 인수권리가 아니라 282,100,000원이 실제 시장 수요에 맞는 가격인지 확인하는 데 있습니다.
