제주지방법원 2025타경1648. 서귀포시 대정읍 구억리 가보드림타운 에이동 4층 403호입니다. 감정요항표상 이 건물의 401호·402호·403호·405호는 학원으로 이용 중이며, 본건은 제주영어교육도시 내에 위치합니다. 감정가는 586,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 410,200,000원입니다.
권리관계의 중심은 2019.05.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 농협은행의 144,000,000원 근저당과 2025.08.20. 가압류 22,714,763원, 2025.08.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1648 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층403호 |
| 이용상태 | 기타 · 학원으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2018.10.24 |
| 소유자 | 김보경 · 2018.11.19. 소유권이전 · 거래가액 581,284,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 410,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 977,661,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.11.19. 우리은행 근저당권은 채권최고액 1,164,000,000원으로 설정됐으나 2019.05.16. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 1,200,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 농협은행 144,000,000원 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혁민 | 본호 전부분 | 2024.08.23 | 15,000,000원 | 14,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유혁민의 전입신고일은 2024.08.23.로 말소기준권리인 2019.05.16. 농협은행 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 할인 여부는 별개
현재 최저매각가는 감정가 586,000,000원의 70%인 410,200,000원입니다. 하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 410,200,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 1회 유찰로 가격이 내려갔다는 사실과 시장가격 대비 메리트는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 410,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,502,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 403,698,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,714,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,366,714,763원 중 403,698,000원이 배당되고, 미배당액은 963,016,763원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 제주영어교육도시 내에 위치하며, 주위는 학교·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 이용. 401호·402호·403호·405호는 학원으로 이용 중입니다. 교육연구시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12m 내외, 남동측 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며 상대보호구역·상대보전지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,261.2㎡, 지목은 대, 공시지가는 666,100원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 유혁민이 본호 전부분을 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 410,200,000원이지만 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 유사 학원·교육시설 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 963,016,763원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공법상 제한 확인. 상대보호구역·상대보전지역·건축계획심의대상구역 등 지정사항이 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.05.16. 농협은행 근저당이고, 임차인 유혁민의 전입은 2024.08.23.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 410,200,000원이라는 최저가는 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 이를 최근 시세와 비교할 실거래 데이터는 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요하다”입니다. 학원으로 이용 중인 현황과 실제 점유·임대관계, 공법상 지정사항, 주변 유사 물건 가격까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
