제주지방법원 2025타경1648. 서귀포시 대정읍 구억리 가보드림타운 에이동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 기타이고, 감정평가 이용상태는 학원입니다. 소유자는 김보경이며, 현재 최저매각가는 감정가 446,000,000원에서 한 차례 유찰된 312,200,000원입니다. 권리관계의 기준은 2019.05.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당 144,000,000원, 2025년 가압류와 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
등기부에는 2018년 우리은행 근저당권 1,164,000,000원이 있었지만 2019.05.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 그 뒤 설정된 농협은행 근저당입니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1648 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1149 가보드림타운 에이동 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 학원으로 이용중 |
| 소유자 | 김보경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 312,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 977,661,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 경매의 말소기준권리는 2019.05.16. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보에는 가보드림타운 에이동 401호·403호·405호가 함께 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 144,000,000원, 2025.08.20. 농협은행 가압류 22,714,763원, 2025.08.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혁민 | 본호 전부분 | 2024.08.23 | 15,000,000원 | 14,500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유혁민의 전입신고일은 2024.08.23.으로 말소기준권리인 2019.05.16. 농협은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 312,200,000원으로 감정가 446,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 생겼지만, 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 학원으로 이용 중인 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,170,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 307,029,200원 |
| 2. 후순위 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,714,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,366,714,763원 가운데 예상 배당액은 307,029,200원이며, 미배당액은 1,059,685,563원입니다. 미배당 채권은 후순위 권리자의 문제이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주영어교육도시 내에 위치하며 주변은 학교, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 401호·402호·403호·405호가 학원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2018.10.24.입니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 천정형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12m 내외, 남동측 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역이며 공시지가는 666,100원/㎡입니다.
- 제한사항. 상대보호구역, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 312,200,000원이 시장가격 대비 싼지 별도 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 학원 이용 중이므로 현장 이용상태와 향후 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 유혁민은 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만 현재 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 가보드림타운 에이동 401호·403호·405호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 규제 확인. 상대보호구역·상대보전지역·건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2019.05.16. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 유혁민도 2024.08.23. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 깔끔한 편입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 446,000,000원에서 한 차례 유찰돼 312,200,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 감정평가상 학원으로 이용되는 물건입니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다는 실제 거래 가능 가격과 향후 이용·환금성을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단입니다.
