대전지방법원 2025타경503563. 대전 서구 도안동 한아름빌딩 1층101호 근린시설입니다. 감정가는 734,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 513,800,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2021.10.07. 설정된 논산계룡농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권입니다. 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 점유자는 모두 13건이며, 이 가운데 (주)엘에이치에스푸드, 주식회사 케이지바이오, 주식회사 마고워프는 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액의 상한을 계산할 수 없습니다. 또한 주)GDC 중고왕, 주)휴먼네트워크, 홀딩스, 주식회사는 전입일도 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503563 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층101호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 이용상태 | 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사한아름개발 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 513,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,381,581,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유 리스크는 남는다
현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 6번 논산계룡농업협동조합 근저당권입니다. 2024.06.07. 및 2026.04.16. 압류, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 전북은행·안금순·하나은행 근저당과 이전 경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 13건
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심원지 | 101호, 102호 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권상재 | 101호 | 2023.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 그린투원홀딩스 주식회사 | 101호 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주)GDC 중고왕 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스튜디오비앤더블유 | 103호 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)엘에이치에스푸드 | 103호 | 2021.01.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 오인경 | 104호,105호,106호,107호 | 2024.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스타에이치 | 104호 | 2022.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 케이지바이오 | 105호,106호,107호 | 2021.07.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주식회사 마고워프 | 106호 | 2020.02.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 주)휴먼네트워크 | 302호,303호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홀딩스 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인되는 실제 점유자는 13건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 심원지와 오인경은 각각 2025.12.23., 2026.01.14. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 선순위 3건은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재 자료만으로 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,538,000원 |
| 2. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 506,262,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권 3,120,000,000원 중 506,262,000원이 배당되고 2,613,738,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 반영액 0원은 보증금 미상인 선순위 점유자의 실제 인수 가능성을 확정적으로 배제한다는 뜻이 아닙니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 513,800,000원 | 506,262,000원 | 2,613,738,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 359,660,000원 | 353,824,760원 | 2,766,175,240원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 251,761,999원 | 247,437,331원 | 2,872,562,669원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 2,381,581,611원은 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에는 배당가능액이 더 줄어 근저당권 미배당액이 각각 2,766,175,240원, 2,872,562,669원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 근저당 배당구조일 뿐, 선순위 점유 보증금이 얼마인지 모르는 이상 낙찰자의 실질취득가를 계산하는 자료는 아닙니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 이용. 일괄매각이며 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지면적. 821.1㎡, 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3건 보증금 확인. (주)엘에이치에스푸드·주식회사 케이지바이오·주식회사 마고워프의 보증금과 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 가능·미상 4건 확인. 주)GDC 중고왕·주)휴먼네트워크·홀딩스·주식회사의 전입일과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 벽체 구분 없는 이용상태와 여러 호수에 걸친 점유자료가 실제 매각범위와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 선순위 점유 보증금 미상을 반영한 확정 결론이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 사건의 등기부는 어렵지 않습니다. 2021.10.07. 논산계룡농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 난도는 등기부와 정반대입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유가 3건이고 그 보증금이 전부 미상이며, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유도 4건입니다. 현재 배당 계산에서 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 513,800,000원의 할인율이 아니라, 선순위 점유자의 보증금과 실제 점유범위를 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다.
