대전지방법원 2025타경503563. 대상은 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층 103호, 용도는 근린시설입니다. 소유자는 주식회사한아름개발이고, 현재 말소기준권리는 2021.10.07. 설정된 논산계룡농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 신청채권자의 청구액은 2,381,581,611원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024.06.07. 대전광역시 서구 압류와 2025.10.14. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 임차인입니다. 103호에 직접 표시된 임차·점유 관련자는 2명이고, 이 가운데 (주)엘에이치에스푸드는 말소기준보다 앞서 전입해 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503563 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층 103호 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사한아름개발 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산계룡농업협동조합 / 2,381,581,611원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.07. 논산계룡농업협동조합 근저당 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
현재 말소기준인 논산계룡농업협동조합 근저당 이후의 대전광역시 서구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2018년 안금순의 임의경매는 2018.06.05. 취하됐고, 2024년 논산계룡농업협동조합의 임의경매 역시 2025.07.14. 취하돼 해당 경매개시결정 등기는 말소됐습니다.
② 임차인 — 103호 선순위 1명이 실질취득액을 흔든다
103호에 직접 표시된 실제 임차·점유 관련자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)엘에이치에스푸드 | 103호 | 2021.01.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 주식회사 스튜디오비앤더블유 | 103호 | 2022.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
(주)엘에이치에스푸드는 말소기준일 2021.10.07.보다 앞선 2021.01.29. 전입으로 대항력 있는 임차인입니다. 반면 주식회사 스튜디오비앤더블유는 2022.12.02. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 감정가 70%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 245,700,000원으로 감정가 351,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 171,990,000원, 3회 유찰 시 120,392,999원입니다. 그러나 동일 물건과 비교할 실거래 기준가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 245,700,000원 | 241,460,200원 | 2,878,539,800원 |
| 2회 유찰 (49%) | 171,990,000원 | 168,782,140원 | 2,951,217,860원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 120,392,999원 | 117,907,497원 | 3,002,092,503원 |
유찰이 거듭될수록 논산계룡농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인이 별도로 확인해야 할 인수 위험은 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 2. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 241,460,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 103호 선순위 임차인의 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않아 임차인 관련 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·규제 및 입찰 체크리스트
- 토지 이용. 토지이용상황은 상업용, 지목은 대, 토지면적은 821.1㎡이며 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 보호구역. 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉된 것으로 기재돼 있습니다.
- 선순위 임차인 확인. (주)엘에이치에스푸드의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유상태를 매각물건명세서와 관련 원본으로 재확인해야 합니다.
- 103호 점유관계 정리. 2021.01.29. 전입의 (주)엘에이치에스푸드와 2022.12.02. 전입의 주식회사 스튜디오비앤더블유가 모두 103호에 표시돼 있어 현재 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 호실 미상 점유자 확인. 주)GDC 중고왕·이치에스의 대상 호실 연관 여부를 확인하고, 확인 전에는 대항력 유무를 임의로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차보증금
이 물건은 감정가 351,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 245,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인율보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 103호의 (주)엘에이치에스푸드는 말소기준일보다 앞선 2021.01.29. 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 “2억4,570만원에 취득한다”고 계산하면 안 됩니다. 실질취득액은 245,700,000원에 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다. 비교 실거래 기준도 없어 70% 유찰만으로 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차인 인수액이 확정되지 않은 고위험 확인형입니다. 보증금과 배당관계가 확정되기 전까지는 최저가 자체보다 인수 리스크를 우선해야 합니다.
