대전지방법원 2025타경503563. 대전 서구 도안동 한아름빌딩 1층 104호 근린시설입니다. 감정가 1,362,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 953,400,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자의 청구액은 2,381,581,611원이고, 소유자는 주식회사한아름개발입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 전북은행 근저당 168,000,000원과 하나은행 근저당 2,148,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.10.07 설정된 논산계룡농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당입니다. 이 권리와 이후 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503563 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 1층104호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사한아름개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,362,000,000원 / 953,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,381,581,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.07 근저당
현재 권리분석의 기준점은 을구 4번 논산계룡농업협동조합 근저당 3,120,000,000원입니다. 2024.06.07 대전광역시 서구 압류와 2025.10.14 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2013년 전북은행 근저당 168,000,000원과 2019년 하나은행 근저당 2,148,000,000원은 각각 등기상 이미 말소된 권리입니다. 2024.02.20 시작됐던 이전 임의경매도 2025.07.14 취하됐고, 현재는 2025.10.14 개시된 2025타경503563 사건이 진행 중입니다.
② 임차·점유 — 104호 직접 표시 2건은 후순위, 미상 6건이 핵심
| 이름 | 점유부분 | 104호 관련 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심원지 | 101호, 102호 | 타 호수 | 2025-02-24 | 미상 | 2025-12-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권상재 | 101호 | 타 호수 | 2023-12-05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 그린투원홀딩스 주식회사 | 101호 | 타 호수 | 2023-12-27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주)GDC 중고왕 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스튜디오비앤더블유 | 103호 | 타 호수 | 2022-12-02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)엘에이치에스푸드 | 103호 | 타 호수 | 2021-01-29 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 오인경 | 104호,105호,106호,107호 | 직접 | 2024-02-14 | 미상 | 2026-01-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스타에이치 | 104호 | 직접 | 2022-05-26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이지바이오 | 105호,106호,107호 | 타 호수 | 2021-07-21 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 마고워프 | 106호 | 타 호수 | 2020-02-20 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 주)휴먼네트워크 | 302호,303호 | 타 호수 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정광진 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 스타에이 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 케이지바 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이오 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
104호가 명시된 오인경·주식회사 스타에이치는 모두 말소기준 이후 전입입니다. 반면 점유부분 미상 6건은 104호 관련 여부부터 확인이 필요합니다. 타 호수로 명시된 선순위 점유 3건을 104호의 인수채무로 곧바로 합산해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 953,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 11,934,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 논산계룡농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 941,466,000원 |
| 미배당 | — | 2,178,534,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 953,400,000원에서는 집행비용 11,934,000원 후 논산계룡농업협동조합에 941,466,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,178,534,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 근저당 자체는 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 953,400,000원 | 941,466,000원 | 2,178,534,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 667,380,000원 | 658,306,200원 | 2,461,693,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 467,166,000원 | 460,094,340원 | 2,659,905,660원 | 0원 |
④ 토지·용도 메모
- 용도. 대상 호실의 용도 표기는 근린시설입니다. 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 대지 필지 면적은 821.1㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,605,000원입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 보호구역. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호 점유자 특정. 오인경·주식회사 스타에이치 외에 점유부분이 특정되지 않은 6건이 실제 104호와 관계있는지 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차 관련 내역의 보증금이 미상입니다. 특히 104호와 연결되는 선순위 점유가 확인될 경우 미배당 보증금이 실질취득가에 더해질 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 미상입니다. 오인경은 2026-01-14, 심원지는 2025-12-23 배당요구가 확인됩니다.
- 관계인 여부. 점유부분 미상의 ‘주식회사’는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있으므로 계약관계와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 등기와 임차를 분리. 근저당 미배당 2,178,534,000원은 매수인 승계액이 아닙니다. 반대로 임차보증금 인수 문제는 등기상 인수 0원 계산과 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 104호의 실제 점유관계
이 물건은 등기만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2021.10.07 논산계룡농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 104호가 직접 표시된 오인경과 주식회사 스타에이치도 모두 말소기준 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
문제는 점유부분이 특정되지 않은 6건입니다. 이들은 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 104호와 연결되는지, 연결된다면 대항력과 인수액이 얼마인지 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 1,362,000,000원에서 953,400,000원으로 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 등기는 비교적 단순하지만, 임차 확인 전에는 실질취득가가 닫히지 않은 물건입니다.
