대전지방법원 2025타경503563. 대전 서구 도안동 1076 한아름빌딩 3층302호 근린시설입니다. 감정가는 532,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 372,400,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사한아름개발이며, 현재의 말소기준권리는 2021.10.07. 설정된 논산계룡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 대전광역시 서구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 여러 점유자가 기재되어 있고, 그중 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 기재가 존재합니다. 게다가 보증금이 전부 미상이라 낙찰가만으로 실제 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503563 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1076 한아름빌딩 3층302호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 원도안로242번길 15-10 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사한아름개발 |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 372,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 청구 | 2,381,581,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
현재 말소기준은 2021.10.07. 논산계룡농업협동조합 근저당권입니다. 2024.06.07. 대전광역시 서구의 압류와 2025.10.14. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 전북은행 근저당, 2014년 도드람양돈협동조합 전세권, 2019년 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다.
② 점유·임차 기재 — 인수 가능성 확인이 핵심
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심원지 | 101호, 102호 | 2025-02-24 | 2025-12-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권상재 | 101호 | 2023-12-05 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 그린투원홀딩스 주식회사 | 101호 | 2023-12-27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주)GDC 중고왕 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스튜디오비앤더블유 | 103호 | 2022-12-02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)엘에이치에스푸드 | 103호 | 2021-01-29 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 오인경 | 104호,105호,106호,107호 | 2024-02-14 | 2026-01-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스타에이치 | 104호 | 2022-05-26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이지바이오 | 105호,106호,107호 | 2021-07-21 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 마고워프 | 106호 | 2020-02-20 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 주)휴먼네트워크 | 302호,303호 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 휴먼 | 미상 · 주거 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 네트워크 | 미상 · 주거 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유 관련 기록은 총 13건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없으므로 보증기관 승계에 따른 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 302호·303호의 주)휴먼네트워크는 전입일이 미상이고, 매각물건명세서에는 휴먼과 네트워크가 각각 주거로 기재돼 있어 실제 점유관계와 보증금 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,013,600원 |
| 2. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 366,386,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자에게 366,386,400원이 배당되고, 2,753,613,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태의 시뮬레이션이므로 실제 매수인 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 372,400,000원 | 366,386,400원 | 2,753,613,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 260,679,999원 | 256,230,479원 | 2,863,769,521원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 182,475,999원 | 179,121,335원 | 2,940,878,665원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 49%, 34% 수준의 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 존재하고 배당받지 못하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다. 보증금이 확인되기 전에는 각 회차의 매각가만 보고 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 근린시설이며 매각물건명세서에는 일괄매각, 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 821.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 보호구역. 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉되어 있습니다.
- 공시지가. 1,605,000원/㎡입니다.
- 시세. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유 확인. 주)휴먼네트워크의 302호·303호 점유 기재와 전입일·보증금·확정일자 관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 전입 3건 확인. 주식회사 마고워프, (주)엘에이치에스푸드, 주식회사 케이지바이오의 보증금 및 배당요구·미배당 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 4건 확인. 주)GDC 중고왕, 주)휴먼네트워크, 휴먼, 네트워크는 전입일이 없어 현재 상태만으로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 101호부터 107호 및 302호·303호 등에 걸친 점유 기재가 있으므로 매각대상 전체 범위와 점유부분을 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수액 확인이 먼저”
감정가 532,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 372,400,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 점유자 보증금입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 기재가 3건이고, 대항력 판정 자체가 불가능한 기재가 4건이며 대상 호수인 302호에도 전입일 미상의 점유자가 있습니다. 실거래 시세도 없어 가격이 시장 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기 기준은 명확하지만 점유·인수는 미완성입니다. 최저가 70%라는 할인율보다 실제 보증금과 대항력, 일괄매각 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
