28,404,000원
부산지방법원 2025타경101790. 하단동 남영아트펠리체 3층 301호로, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 숫자만 보면 감정가 169,000,000원에서 5회 유찰돼 28,404,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 나성호의 임차권은 전입 2020.04.14, 확정일자 2020.03.19, 보증금 190,000,000원으로 2025.08.11 압류보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 28,404,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 911,272원을 먼저 제외한 27,492,728원이 나성호에게 배당되고, 남는 보증금 162,507,272원은 낙찰자에게 넘어옵니다. 최저가와 인수액을 합치면 실질취득은 190,911,272원입니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 나성호 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 총 부담은 약 190,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 3층 301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 14층 건물 내 3층 301호 · 사용승인일 2018.01.18. |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 28,404,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 918,857,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부상 과거 이관훈의 근저당권 40,000,000원과 강혜의 근저당권 40,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리로 계산된 것은 2025.08.11 수영세무서장의 압류이며, 다음 날인 2025.08.12 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 나성호의 주택임차권은 2024.04.08 등기됐고 그 기초가 되는 전입·확정일자는 더 빠른 2020년이므로 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 — 실제 6명, 5명은 보증금이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나성호 | 2020.04.14 | 190,000,000원 | 2020.03.19 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| PHAN BINH AN | 2024.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안은영 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강종선 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은희 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HOANG THI MY AN | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표의 인원은 중복 신고가 아니라 실제 임차인 6명입니다. 나성호는 보증금과 확정일자, 임차권등기가 확인돼 인수액을 계산할 수 있지만, 나머지 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 5명에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 하며, 나성호의 162,507,272원 외에 추가 보증금 인수가 생길 가능성을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담은 약 1.90억
| 회차 | 매각가 | 나성호 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28,404,000원 | 162,507,272원 | 190,911,272원 |
| 6회 유찰 시 | 19,882,800원 | 170,875,090원 | 190,757,890원 |
| 7회 유찰 시 | 13,917,960원 | 176,732,563원 | 190,650,523원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 최저가가 28,404,000원에서 19,882,800원, 다시 13,917,960원으로 낮아져도 나성호의 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 매각가+확정 인수액은 약 190,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,272원 |
| 1. 임차인 나성호 보증금 | 190,000,000원 | 27,492,728원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 918,857,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
나성호 보증금 부족분 162,507,272원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 한국주택금융공사의 청구액 918,857,744원은 현재 가정 매각가에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 부산지하철 1호선 하단역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물로 사용승인일은 2018.01.18.이며 승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,996,000원/㎡, 평지·세로장방 형태이며 동측 약 6미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전구역·역사문화환경보존지역·준주거지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 규모. 남영아트펠리체는 8세대이며, 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나성호 인수액을 낙찰가에 반드시 합산. 현재 최저가 28,404,000원이 아니라 최소 190,911,272원을 기본 실질취득으로 보아야 합니다.
- 추가 임차인 5명 확인. PHAN BINH AN, 안은영, 강종선, 박은희, HOANG THI MY AN의 보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 추가 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰로 최저가가 낮아져도 나성호 인수액이 증가해 매각가+인수액은 약 190,000,000원 수준입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 이후의 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 가장 큰 함정은 169,000,000원짜리 감정가가 5회 유찰돼 28,404,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 나성호의 보증금 190,000,000원이 선순위로 남아 현재 회차에서 162,507,272원을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 실질취득은 190,911,272원입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 매각가격이 내려간 만큼 나성호의 미배당액이 늘어 6회 유찰 시 190,757,890원, 7회 유찰 시 190,650,523원으로 총부담은 여전히 약 1.90억원입니다. 게다가 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 실제 점유자 5명이 더 있습니다. 낮은 최저가가 아니라 인수금액과 미상 임차인을 먼저 봐야 하는 사건이며, 현 상태에서는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
