부산지방법원 2025타경101790. 부산 사하구 하단동 남영아트펠리체 10층 1002호 오피스텔입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 34,118,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 16.81%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김태완은 2022.04.29 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.05.24 강혜 근저당보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.04.17로 확인되며, 보증금은 210,000,000원입니다.
현재 최저가 34,118,000원을 전제로 하면 매각대금에서 집행비용 1,014,124원을 먼저 제외하고 김태완에게 33,103,876원이 배당됩니다. 보증금 중 남은 176,896,124원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 약 2.10억원 부근에 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 10층 1002호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 34,118,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 918,857,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.01.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.05.24 을구 9번 강혜 근저당권, 채권최고액 40,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김태완의 전입·점유는 2022.04.29로 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기에는 보증금 210,000,000원, 확정일자 2022.04.17이 확인됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인자 6명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태완 | 2022.04.29 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| PHAN BINH AN | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안은영 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강종선 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박은희 | 2024.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HOANG THI MY AN | 2024.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김태완 외 5명은 모두 전입일이 2022.05.24 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 이들의 보증금은 확인되지 않아 배당·명도 과정의 구체적인 금전관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 착시 — 유찰될수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 김태완 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 34,118,000원 | 176,896,124원 | 보증금 210,000,000원 수준에 고정 |
| 6회 유찰 시 | 23,882,600원 | 186,947,287원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 7회 유찰 시 | 16,717,819원 | 193,983,102원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 낮아졌지만, 이 비율은 이 사건에서 실질적인 할인율이 아닙니다. 임차인 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지고 매수인 인수액이 증가합니다. 6회 유찰 시 인수액은 186,947,287원, 7회 유찰 시에는 193,983,102원까지 증가합니다. 즉 추가 유찰만으로 실질취득비용이 크게 낮아지는 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,014,124원 |
| 1. 임차인 김태완 보증금 | 210,000,000원 | 33,103,876원 |
| 2. 근저당권 · 강혜 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 918,857,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김태완에게 배당되지만, 보증금 210,000,000원에는 크게 부족합니다. 부족분 176,896,124원은 매수인이 인수합니다. 근저당권과 신청채권자에게는 현재 가정상 배당액이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이용상태도 기호 3~4가 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다.
- 입지. 하단중학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·점포 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 다소 근거리에 부산지하철1호선 하단역이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 규모. 남영아트펠리체는 8세대이며 사용승인일은 2018.01.18입니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,996,000원/㎡이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 시설. 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 경매 이력. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 이 사건도 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태완 인수액 최우선 확인. 현재 가정 기준 176,896,124원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가만 준비해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 인수액 186,947,287원, 7회 유찰 시 193,983,102원으로 증가합니다.
- 임차권등기 확인. 김태완의 임차권은 부동산 전부에 설정되어 있고 전입일 2022.04.29, 확정일자 2022.04.17, 보증금 210,000,000원입니다.
- 기타 점유자 확인. 김태완 외 5명의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 구체적 점유관계는 명도 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기 및 매각조건을 대조하세요.
- 가격 기준 변경. 감정가 대비 최저가가 아니라 약 210,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰 5회 ≠ 83% 할인”
표면적인 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 203,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 34,118,000원, 감정가의 16.81%까지 떨어졌습니다. 그러나 김태완의 대항력 있는 보증금 210,000,000원이 이 물건의 경제적 구조를 완전히 바꿉니다.
현재 회차에서 김태완은 33,103,876원을 배당받고 나머지 176,896,124원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되더라도 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 2.10억원 부근에 머뭅니다. 감정가 2.03억원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 매우 낮은 물건”이 아니라 “낙찰가와 인수액이 서로 반대로 움직이는 대항력 임차인 인수형 물건”으로 봐야 합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 위험하고, 보증금까지 합쳐 봐야 진짜 가격이 보입니다.
