34,455,000원
부산지방법원 2025타경101790. 하단동 남영아트펠리체 12층 1202호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 낮아진 최저가보다 선순위 임차인의 미배당 보증금을 먼저 보는 것이 핵심입니다. 말소기준은 2022.05.24. 설정된 강혜의 근저당권 40,000,000원입니다. 그런데 윤지용은 그보다 앞선 2022.04.28. 전입했고 확정일자도 2022.04.07.로, 대항력이 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 34,455,000원에서 집행비용 1,020,190원을 제외하면 윤지용에게 33,434,810원이 배당되고, 남는 보증금 176,565,190원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 더한 부담은 211,020,190원입니다. 감정가 205,000,000원보다도 높습니다. “감정가의 17%에 살 수 있다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 12층 1202호 · 부산광역시 사하구 낙동남로1347번길 15 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 34,455,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 918,857,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2018.01.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018년의 신탁등기와 기존 전세권 200,000,000원, 2021년 강혜 근저당권 40,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준은 2022.05.24. 강혜 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 윤지용의 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024.05.02. 접수됐지만, 임대차의 전입일은 2022.04.28.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 순서만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인·점유자 6명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지용 | 2022.04.28 | 210,000,000원 | 있음 | 있음 | 잔액 인수 |
| PHAN BINH AN | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안은영 | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강종선 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은희 | 2024.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HOANG THI MY AN | 2024.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤지용 외 5명은 모두 2022.05.24. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 상대방은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 인원은 중복 신고를 합산한 숫자가 아닙니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 2.10억에 묶인다
현재 회차는 감정가 205,000,000원의 16.81%인 34,455,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 입찰가보다 훨씬 크기 때문에 입찰가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 결국 매수인의 실질부담은 보증금 210,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 34,455,000원 | 176,565,190원 | 211,020,190원 |
| 6회 유찰 시 | 24,118,500원 | 186,715,633원 | 210,834,133원 |
| 7회 유찰 시 | 16,882,950원 | 193,820,943원 | 210,703,893원 |
동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현재 회차 실질취득 211,020,190원은 감정가 205,000,000원의 102.9%입니다. 따라서 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,020,190원 |
| 1. 임차인 윤지용 보증금 | 210,000,000원 | 33,434,810원 |
| 2. 근저당권 · 강혜 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 918,857,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 윤지용 임차보증금 일부에 소진됩니다. 윤지용의 미배당 176,565,190원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·점포 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 부산지하철 1호선 하단역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2018.01.18입니다. 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 해당 물건은 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 공시지가 1,996,000원/㎡이며 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 4.9회, 낙찰률 0.0%로 나타나 있어 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 34,455,000원에 낙찰돼도 윤지용 미배당 176,565,190원을 더하면 실질취득은 211,020,190원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 210,834,133원·210,703,893원으로 보증금 210,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 윤지용 배당액 재확인. 실제 배당에서 보증금 210,000,000원이 얼마나 변제되는지에 따라 매수인 인수 잔액이 결정됩니다.
- 추가 점유자 확인. PHAN BINH AN, 안은영, 강종선, 박은희, HOANG THI MY AN은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “17% 낙찰가”가 아니라 “2.11억 실질취득”
이 사건은 5회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보이지만, 권리분석을 거치면 결론이 완전히 달라집니다. 윤지용의 보증금은 210,000,000원이고 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 현재 최저가에서는 33,434,810원만 배당되고 176,565,190원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 211,020,190원, 감정가 205,000,000원의 102.9%입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 210,000,000원 부근에 머뭅니다. 동일 면적 최근 실거래 비교값도 확인되지 않는 가운데 총 8세대, 평균 유찰 4.9회의 경매 통계를 함께 보면 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다. 이 사건의 핵심 숫자는 34,455,000원이 아니라 211,020,190원입니다.
