부산지방법원 2025타경101790. 하단동 남영아트펠리체 5층 502호로, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정이 아니라, 말소기준보다 앞선 김세운의 주택임차권입니다. 김세운은 2022.02.14 주민등록·점유를 시작했고 2022.01.20 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 2024.02.20 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
말소기준은 2025.08.11 수영세무서장 명의의 압류입니다. 김세운의 임차권은 그보다 훨씬 앞서므로 배당에서 전액을 받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 김세운에게 배당되는 금액은 28,152,632원이고, 나머지 171,847,368원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 5층 502호 · 도로명 부산광역시 사하구 낙동남로1347번길 15 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 주식회사남영주택 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 29,076,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 918,857,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2018.01.18 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2억원 임차권
2018년 신탁은 2019.01.03 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐고, 파나소닉이에스신동아주식회사의 전세금 190,000,000원 전세권도 2022.02.14 해지로 말소됐습니다. 반면 김세운의 2024.02.20 임차권등기는 말소기준인 2025.08.11 압류보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 추가 5명은 금액 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인 수는 6명입니다. 김세운은 보증금·확정일자·임차권등기가 모두 확인되는 명확한 인수형입니다. 나머지 5명은 모두 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김세운 | 2022.02.14 | 200,000,000원 | 2022.01.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| PHAN BINH AN | 2024.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안은영 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강종선 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박은희 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| HOANG THI MY AN | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 회차 시나리오 — 유찰돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
이 사건에서는 최저가 하락률만 보는 것이 가장 위험합니다. 김세운의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 실제 시나리오도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김세운 인수 | 실질취득 확정분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 29,076,000원 | 171,847,368원 | 200,923,368원 |
| 6회 유찰 시 | 20,353,200원 | 180,413,158원 | 200,766,358원 |
| 7회 유찰 시 | 14,247,240원 | 186,409,210원 | 200,656,450원 |
현재 최저가만 보면 감정가의 16.81%이지만, 김세운의 확정 인수분까지 합친 실질취득액은 200,923,368원입니다. 이는 감정가 173,000,000원을 이미 넘어섭니다. 6회·7회까지 추가 유찰돼도 실질취득 확정분은 각각 200,766,358원, 200,656,450원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 여기에 보증금 미상의 5명이 남아 있으므로 최저가를 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 923,368원 |
| 1. 임차인 김세운 보증금 | 200,000,000원 | 28,152,632원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 918,857,744원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김세운은 매각대금에서 28,152,632원을 배당받고 보증금 부족분 171,847,368원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 918,857,744원은 현재 배당 시나리오에서 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 확인되는 다세대 물건입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단중학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·점포 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 다소 근거리에 부산지하철1호선 하단역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2018.01.18입니다. 승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 공시지가 1,996,000원/㎡이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 등기상 참고. 2022.12.06 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기가 기재돼 있어 매각 후 처리관계를 원본 서류와 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 경매 통계상 평균 4.9회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나며 본건 역시 5회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 29,076,000원에 낙찰돼도 김세운 인수액 171,847,368원을 합친 확정분 실질취득액은 200,923,368원입니다.
- 추가 5명 임대차 확인. PHAN BINH AN, 안은영, 강종선, 박은희, HOANG THI MY AN의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김세운 배당 결과 확인. 최종 배당액이 달라지면 매수인 인수잔액도 함께 달라집니다. 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택 표시와 매각 후 법률관계를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 다회유찰을 할인으로 착각하지 않기. 6회·7회 유찰 시에도 김세운 인수분을 포함한 실질취득 확정액은 200,766,358원·200,656,450원입니다.
- 명도 대상 분리. 임차권등기자 김세운과 현황조사상 전입자 5명의 실제 점유 여부를 각각 확인해 인도·명도 시나리오를 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,907만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 29,076,000원까지 떨어졌지만, 이 사건의 경제적 실체는 전혀 다릅니다. 김세운의 보증금 200,000,000원 중 171,847,368원이 현재 회차에서 매수인에게 넘어오므로 확정분 실질취득액만 200,923,368원입니다. 이는 감정가 173,000,000원을 이미 웃돌고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 2억원 부근에서 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 김세운 외에 말소기준보다 먼저 전입한 5명이 있고, 이들의 보증금·확정일자가 특정되지 않았다는 점입니다. 따라서 171,847,368원조차 전체 인수위험의 상한이 아닙니다. 5회 유찰과 소규모 8세대, 평균 유찰 4.9회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 권리·가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
