🏷️ 51.2% 🔁 3회 유찰 👥 실제 임차인 2명 💰 169,472,000원
서울중앙지방법원 2025타경102070. 서울 강남구 역삼동 647-5, 테헤란로13길 8-7의 6층602호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부상 용도는 오피스텔로 확인됩니다. 감정가는 331,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 169,472,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.01.22. 설정된 든솔신용협동조합 근저당으로, 채권최고액은 4,680,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-38호도 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 대비 크게 내려온 회차지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 임차관계의 불확실성입니다. 현황조사에 한원진과 이정복이 확인됐고, 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 이정복은 보증금까지 확인되지 않아 매각물건명세서와 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102070 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층602호 · 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 용도 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 / 지하1층 · 6층602호 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 169,472,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 2,394,670,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다
말소기준권리는 2021.01.22. 든솔신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이고 채무자는 정웅재입니다. 이후 2025.02.07. 임의경매개시결정과 2025.07.25. 신용보증기금의 178,500,000원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.01.05. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘미상’
| 성명 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한원진 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이정복 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 한원진은 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 미상입니다. 이정복은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,172,608원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 4,680,000,000원 | 166,299,392원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 4,858,500,000원 중 166,299,392원이 배당되고, 미배당은 4,692,200,608원입니다. 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 역삼역 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 역삼역이 있어 전반적 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 용도는 오피스텔이며, 토지는 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며 과밀억제권역입니다.
- 토지. 토지면적 214.1㎡, 공시지가 21,090,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·리모델링지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 위생·급배수·전기·엘리베이터·주차장·옥내소화전 설비가 되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 한원진·이정복 모두 전입신고일이 미상입니다. 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 이정복 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 실제 인수 가능 금액을 확정하기 전 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 한원진 임대차 확인. 보증금 10,000,000원·차임 1,500,000원의 계약관계와 점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 시나리오 확인. 현재 회차에서 든솔신용협동조합 예상배당은 166,299,392원이고 미배당은 4,692,200,608원입니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 공동담보목록 제2021-38호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마십시오.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 용도 오피스텔이라는 점을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차권리다
이 물건은 3회 유찰돼 감정가 331,000,000원에서 최저매각가 169,472,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2021.01.22. 든솔신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 현황조사에는 한원진·이정복 2명이 존재하고, 두 사람 모두 전입신고일이 미상이며 이정복은 보증금까지 미상입니다.
따라서 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 계산값으로 보되, 실제 낙찰자의 실질취득비용은 임차권리 확인 전까지 미확정으로 보는 것이 맞습니다. 이 물건의 결론은 등기 권리는 비교적 단순, 임차권리는 확인 필요, 가격은 시세 검증 전 보류입니다.
