서울중앙지방법원 2025타경102070. 강남구 역삼동 647-5 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표에는 공부상 용도 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정가는 410,000,000원, 현재 최저매각가는 209,920,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2021.01.22. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이고 공동담보목록 제2021-38호가 기재돼 있으며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에서 한원진과 이정복 두 사람이 확인됐지만 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 한원진은 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원이 확인됐지만, 이정복은 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인 인수 위험의 상한을 현재 자료만으로 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102070 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층701호 · 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항표상 공부 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 209,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 2,394,670,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2021.01.05. 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고 이는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.01.22. 신탁재산 귀속으로 구순덕·정웅재·조재원에게 각 3분의 1 지분이 귀속된 뒤 같은 날 든솔신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.02.07. 임의경매개시결정과 2025.07.25. 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 가능·미상
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한원진 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이정복 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
한원진은 현황조사에서 보증금 10,000,000원과 월세 1,500,000원이 확인됐지만 전입신고일은 확인되지 않았습니다. 이정복은 현황조사와 매각물건명세서에 등장하지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰의 할인율과 시세 메리트는 다른 문제
감정가 410,000,000원에서 현재 최저매각가는 209,920,000원으로 내려왔고, 현재 회차 비율은 51.2%입니다. 한 차례 더 유찰되면 167,936,000원, 5회 유찰 시 134,348,800원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건은 감정가 할인율과 별개로 실제 거래 시세와 비교해 가격 메리트를 검증해야 합니다.
감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 임차인 2명의 대항력과 보증금 승계 가능성이 정리되지 않은 상태에서는 낙찰가만 보는 것이 아니라 실제 인수액을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,738,880원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 4,680,000,000원 | 206,181,120원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 미배당액은 4,652,318,880원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 든솔신용협동조합 근저당은 채권최고액 기준으로 계산돼 있으며 신청채권 2,394,670,641원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 역삼역 서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 역삼역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 용도는 오피스텔이며 토지는 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 214.1㎡, 지목 대, 업무용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 21,090,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·전기·엘리베이터·주차장·옥내소화전 설비가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 한원진·이정복 모두 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2021.01.22.과의 선후관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 이정복 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 대항력이 인정될 경우 매수인 부담 규모를 현재 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 임차인의 우선변제 여부 역시 확정되지 않았으므로 배당요구와 확정일자 내용을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세 분리. 3회 유찰·51.2%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 거래가격 대비 저가 여부를 뜻하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 든솔신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-38호가 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정요항표의 공부상 용도는 오피스텔이므로 실제 이용·인허가·관리규약을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 먼저 확인할 것은 임차인”
이 물건은 감정가 410,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 209,920,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리가 소멸해 단순해 보이지만, 실제 판단의 핵심은 한원진·이정복 두 임차인의 대항력입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않았고, 이정복은 보증금까지 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당표상 인수액 0원을 그대로 실제 인수액으로 확정할 수 없으며, 낙찰가 209,920,000원만 보고 실질취득액을 계산하는 것도 위험합니다. 여기에 실제 거래 시세와의 비교 없이 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 등기상 후순위 소멸은 확인되지만 임차인 인수 가능성은 미확정. 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계 원본 확인이 끝나야 입찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
