209,920,000원
서울중앙지방법원 2025타경102070. 서울 강남구 역삼동 647-5, 테헤란로13길 8-7 소재 10층1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항에서는 본건의 공부상 용도를 오피스텔로 기재하고 있습니다. 감정가는 410,000,000원, 현재 최저매각가는 209,920,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.01.22. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,680,000,000원이고 채무자는 정웅재입니다. 이후 2025.02.07. 임의경매개시결정과 2025.07.25. 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류 178,500,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102070 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1001호 · 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 209,920,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,394,670,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 미확정
말소기준은 2021.01.22. 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.07. 경매개시결정과 2025.07.25. 신용보증기금 가압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한원진 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이정복 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 보증금·확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 한원진은 보증금 10,000,000원과 월차임 1,500,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않았고, 이정복은 전입신고일뿐 아니라 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 有로 단정할 수도, 인수 없음으로 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 410,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 209,920,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 167,936,000원, 그 다음은 134,348,800원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 임차인 대항력이 나중에 인정되고 미배당 보증금이 생기면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,738,880원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 4,680,000,000원 | 206,181,120원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권자 총 청구액은 4,858,500,000원, 배당액은 206,181,120원, 미배당액은 4,652,318,880원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 계산상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 2명의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철2호선 역삼역 서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 역삼역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 용도는 오피스텔입니다. 토지는 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 214.1㎡, 지목 대, 업무용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 21,090,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·전기·엘리베이터·주차장·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 한원진·이정복 모두 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2021.01.22. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 이정복 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 최악의 경우 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 배당 후 미회수 보증금이 남는지를 확인해야 합니다.
- 한원진 임대차 조건 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,500,000원이 확인되나 대항력 판단에 필요한 전입일은 미상입니다.
- 3회 유찰을 가격 근거로 과신하지 않기. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 공부상 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 오피스텔로 확인되므로 실제 이용상태와 인허가·영업 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 임차인 확인이 먼저다
현재 최저가는 209,920,000원으로 감정가 410,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 매력적인 물건으로 결론 내리기에는 핵심 정보가 빠져 있습니다. 현황조사상 실제 임차인 2명이 있고 두 사람의 전입신고일이 확인되지 않았으며, 이정복은 보증금도 확인되지 않았습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인의 대항력이 인정되면 이야기는 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기는 정리되지만 임차관계는 아직 닫히지 않은 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 입찰 판단의 선행조건은 가격 계산이 아니라 임차인 2명의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 확인입니다.
