광주지방법원 2024타경86469. 전라남도 나주시 빛가람동 아이에스빌딩 1동 2층 204호에 위치한 근린생활시설입니다. 건물은 2015년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 상업용 집합건물로, 주변에는 점포와 상가가 혼재합니다. 소유자는 주식회사디케이이며, 북동신용협동조합이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행 중입니다.

가장 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가가 606,000,000원인데, 3회 유찰 후 최저매각가가 271,488,000원까지 하락했습니다. 감정가의 절반에도 미치지 않는 금액이지만, 이 숫자만으로 투자 매력을 판단하기는 어렵습니다. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수요, 상가 공실, 관리비, 실제 사용 가능성 및 재매각 수요에 따라 가치 차이가 클 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검증

말소기준권리는 2015.03.31 설정된 을구 1번 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,688,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2016.01.26 같은 채권자가 설정한 540,000,000원의 추가 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다.

2022.07.13 등기된 나주시 압류와 2024.11.15 및 2025.06.25의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로서 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 금하종합건설 주식회사의 가압류는 이미 말소되었고, 2021년 개시되었던 별도 임의경매도 취하 후 관련 등기가 말소되었습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 실제 임차인이나 점유자가 확인되는 경우 상가임대차관계와 그 권리 발생 시점을 따로 분석해야 합니다. 현재 확인된 등기상 인수액 0원은 모든 점유·명도비용까지 확정적으로 0원이라는 뜻이 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 44.8%, 그렇다고 곧바로 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 271,488,000원입니다. 최초 감정가 606,000,000원에서 3회 유찰되어 감정가 대비 44.8% 수준에 도달했습니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 비율이지, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

후속 회차는 유찰이 계속된다는 가정의 시나리오입니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계를 기준으로 하며, 실제 매각조건 및 점유자 권리에 따라 재검토가 필요합니다.

현재 확인된 등기상 인수액이 0원이라는 전제에서 최저가 낙찰 시 잠정 실질취득금액은 271,488,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 명도비용, 체납관리비 및 새롭게 확인될 수 있는 인수 위험은 반영하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,488,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정되었으며, 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되었습니다.

현재 회차에서 근저당권 채권최고액 합계는 3,228,000,000원이고, 예상 채권자 배당액은 266,887,168원입니다. 배당표상 미배당액은 2,961,112,832원에 이릅니다. 을구 2번 근저당에는 예상배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원으로 산정됩니다.

여기서 중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 미배당은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 추가로 지급하는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 전파진흥원 남서측 인근으로, 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2015.03.24 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수설비와 승강기, 화재탐지·경보 및 스프링클러설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 왕복 4차선 포장도로 및 서측 3차선 포장도로와 접합니다. 도로 접근성은 장점이지만 실제 상가 접근과 고객 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 집기류의 소유·처리 문제는 별개입니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임차 수요와 업종 적합성의 영향을 크게 받습니다. 장기간 공실 여부, 실제 임대료, 주변 상가 거래 사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 일부 공실과 일부 집기류 소재 사실만 확인되어 있습니다. 현장 재방문을 통해 실제 점유자, 출입 가능 여부, 집기 소유권과 명도 협의 대상을 확인해야 합니다.
• 상가 임대차 확인. 임대내역이 불명확하므로 사업자등록, 임대차계약, 보증금·확정일자 및 대항력 발생 시점을 조사해야 합니다. 실제 대항력 있는 임차인이 확인되면 인수액과 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가의 44.8%라는 수치에 의존하지 말고, 주변 유사 상가의 매매가격과 임대료·공실률·관리비를 비교해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 북동신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 채권잔액, 실제 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 나주시 압류·조세 확인. 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 당해세 등 법정 우선채권이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 체납관리비, 내부 정리·보수 비용, 취득 관련 세금 및 명도 비용을 실제 투자금에 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 217,190,400원 및 173,752,320원으로 낮아지지만, 이 가격에서도 수익성 검증은 별도로 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 44.8% ≠ 시세의 44.8%”

이 물건의 가장 큰 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 북동신용협동조합의 근저당권 2건과 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 부족액이 그대로 매수인 채무가 되지도 않습니다.

그러나 3회 유찰된 근린생활시설이고, 일부 공실과 집기류 소재 사실 외에는 실제 임대·점유관계가 명확하지 않습니다. 감정가 606,000,000원에 비해 최저가 271,488,000원이 크게 낮아졌지만, 실거래 시세와 임대수익에 대한 검증 없이 이를 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 가격과 점유는 보류입니다. 현재 단계에서는 무리한 응찰보다 실제 사용·점유관계와 주변 상가 매매·임대시장을 확인해 적정 입찰가를 정하는 것이 우선입니다. 낮아진 최저매각가보다 실제 회수 가능한 자산가치가 이 경매의 승부처입니다.