광주지방법원 2024타경86469. 나주시 빛가람동 아이에스빌딩 1동 2층 204호의 근린생활시설입니다. 감정가는 606,000,000원, 현재 최저매각가는 339,360,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 56% 구간입니다. 등기상 핵심은 2015.03.31. 설정된 북동신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 이 사건은 “권리가 소멸한다”와 “가격이 싸다”를 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아진 것은 사실이지만, 비교할 실거래 자료가 없어 339,360,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 현황조사에는 일부가 공실 상태이며 일부에는 집기류가 소재한다고 기재되어 있어 실제 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86469 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 365, 1동 2층204호 (빛가람동,아이에스빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 6층 중 제2층 |
| 소유자 | 주식회사디케이 |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 339,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 570,487,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2015.03.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.03.31. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,688,000,000원이고 공동담보목록 제2015-133호가 기재돼 있습니다. 2016.01.26. 같은 북동신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당도 후순위로 설정돼 있으며 공동담보목록 제2016-30호가 기재돼 있습니다. 2022.07.13. 나주시 압류와 2024.11.15.·2025.06.25. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 339,360,000원으로 감정가 606,000,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 237,551,999원, 4회 유찰 시 166,286,399원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 339,360,000원 | 333,808,960원 | 2,894,191,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 237,551,999원 | 233,426,271원 | 2,994,573,729원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 166,286,399원 | 163,158,389원 | 3,064,841,611원 |
여기서 중요한 점은 미배당액이 커져도 그것이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,551,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 2,688,000,000원 | 333,808,960원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 등기상 채권최고액 기준이며 공동담보가 기재돼 있습니다. 현재 가정 매각가에서는 집행비용 5,551,040원 이후 북동신용협동조합 1순위 근저당에 333,808,960원이 배당되고, 2순위 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 미배당은 2,894,191,040원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 전파진흥원 남서측 인근으로, 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며 일반적인 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 3차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 2015.03.24. 사용승인됐습니다. 일반 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가의 56%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 주변 근린생활시설의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 204호 점유 확인. 현황조사에 일부 공실·일부 집기류 소재가 기재돼 있고 임대내역은 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 사용상태를 확인해야 합니다.
- 집기류 소유관계. 현장에 집기류가 있을 경우 소유자·점유자와의 인도 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 실제 채권잔액을 원본에서 대조하세요.
- 후순위 권리 소멸 확인. 나주시 압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조이나, 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별도 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.31. 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다. 이미 2회 유찰돼 339,360,000원까지 내려왔지만 실거래 비교가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 게다가 근린생활시설이고 임대내역이 미상이며 현황조사에는 일부 공실·일부 집기류 소재가 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유 확인 없이는 보수적으로 접근할 물건입니다.
