광주지방법원 2024타경86469. 전라남도 나주시 빛가람동 아이에스빌딩의 1동 5층 502호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사디케이이며, 북동신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 물건의 가장 큰 특징은 가격이 크게 낮아졌다는 점입니다. 감정가는 448,000,000원이지만 3회 유찰 이후 최저매각가는 200,704,000원까지 내려왔습니다. 다만 근린생활시설은 아파트와 달리 업종 적합성, 실제 사용상태, 임대차, 상권 수요, 전용면적 및 건물 관리상태에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

더욱이 이 호실은 일반 사무실이나 주거시설이 아니라 양궁연습장시설이 설치된 근린생활시설로 조사됐습니다. 따라서 경매가격의 할인폭과 별개로 현재 점유관계, 시설물의 소유권, 원상복구 가능성 및 매각 후 재사용 비용을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임대차는 확인 필요

말소기준권리는 2015.03.31 설정된 북동신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,688,000,000원이며, 공동담보목록이 설정되어 있습니다.

이후 2016.01.26 설정된 북동신용협동조합의 추가 근저당권 540,000,000원, 나주시 압류 및 2024.11.15·2025.06.25 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 발생한 권리이므로, 제시된 권리관계에 따르면 매각으로 소멸합니다.

등기 이력에는 2015.10.23 금하종합건설 주식회사의 가압류 156,852,430원도 확인되지만, 해당 가압류는 2015.10.30 말소되었습니다. 2020.01.08 나주시 압류 역시 2020.03.23 말소됐으며, 2021.06.11 개시된 종전 임의경매도 2023.02.03 취하에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 현재의 경매 진행 건과 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 44.8%, 시세 할인율은 미확인

이 물건의 현재 최저매각가는 200,704,000원으로 감정가 448,000,000원의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰됐으며, 추가 유찰 시에는 최저매각가격이 더 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.

여기서 반드시 구분해야 할 개념은 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율입니다. 현재 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 근린생활시설의 최근 매매가격을 확인하지 못했으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

또한 3회 유찰이라는 사실 자체가 가격 또는 수요 측면에서 검토가 필요하다는 신호일 수 있습니다. 유찰 원인이 감정가와 시장가격의 차이인지, 점유·용도·시설 문제인지, 지역 상가 수요 때문인지는 별도의 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,704,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 배당가능액은 197,094,144원으로 추정됩니다. 북동신용협동조합의 선순위 근저당권에서 해당 금액을 배당받고, 후순위 근저당권 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 구조입니다.

집행비용은 추정치이며, 선순위 근저당의 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채무잔액, 공동담보 배당, 당해세 및 법정 우선변제 사항에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 3,228,000,000원이고, 그 기준에서 계산한 예상 미배당액은 3,030,905,856원입니다. 다만 이는 채권최고액과 추정 배당액의 차액이지, 이 호실의 실제 확정 채무액 또는 낙찰자가 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 특히 두 근저당권 모두 공동담보가 설정된 권리이므로 실제 채무와 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 추가되면 매각가격과 채권자 배당액이 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 배당받지 못한 일반적인 근저당 채권액을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원이며, 별도로 확인해야 하는 임대차·점유 및 법정 부담 문제는 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 전파진흥원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 점포와 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 2015.03.24 사용승인되었습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비 및 스프링클러설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 3차선 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공부상 토지면적은 1,016.9㎡, 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 부지에 관한 것으로 개별 호실의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 거래 가능한 수요층과 업종, 임차 조건에 영향을 받습니다. 현재 확인된 양궁연습장시설은 인수 후 다른 업종으로 사용할 때 추가 비용이나 제약을 발생시킬 수 있으므로 일반 상가와 동일한 가격으로 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 현황조사에 나타난 리얼양궁장의 실제 운영자, 점유권원, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 임대내역이 미상인 상태이므로 인수 위험을 확정적으로 배제해서는 안 됩니다.
• 양궁연습장시설의 귀속. 양궁장 내부에 설치된 설비와 장비가 부동산 매각에 포함되는지, 소유자 또는 점유자의 별도 소유물인지 확인해야 합니다. 철거 및 원상복구에 따른 부담도 검토 대상입니다.
• 공동담보와 배당. 북동신용협동조합의 2,688,000,000원 및 540,000,000원 근저당권은 공동담보목록이 있는 권리입니다. 채권최고액과 실제 채무액, 공동담보 목적물별 배당관계를 혼동하지 않아야 합니다.
• 중복 경매개시등기. 2024타경86469 외에 2025타경33133 경매개시결정도 등기되어 있습니다. 사건별 절차 진행 및 병합·중복경매 관계를 법원에서 확인해야 합니다.
• 가격 적정성. 인근 유사 근린시설의 매매사례, 임대료, 공실 수준과 수익성을 확인한 뒤 현재 최저가 200,704,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 공용관리비, 당해세, 관리단 관련 부담 및 기타 법정 우선채권을 확인해야 합니다. 배당표에 반영되지 않은 사항이 실제 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰절차. 매각기일은 2026.10.29입니다. 입찰보증금과 매각조건, 특별매각조건 및 매각기일의 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인율 ≠ 시세 할인율”

이 물건은 감정가 448,000,000원에서 최저매각가 200,704,000원까지 하락한 3회 유찰 근린생활시설입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하고 배당 추정상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그렇지만 권리 소멸과 실제 인도 가능성은 별개입니다. 현황조사에서 양궁연습장시설이 확인됐고, 임대차 내역은 명확하게 확인되지 않았습니다. 더구나 최근 실거래가격과 임대수익에 대한 비교 근거가 없어 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 평가하기도 어렵습니다.

따라서 이 사건은 후순위 등기권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·시설·시세 확인이 필요한 근린시설 경매로 판단됩니다. 권리 구조는 긍정적, 가격 매력은 미확정. 감정가 대비 할인폭만을 근거로 서둘러 응찰하기보다는 현장 확인과 임대차 조사, 유사 상가의 실제 거래 및 수익성 분석을 마친 후 접근하는 것이 적절합니다.