광주지방법원 2024타경86469. 나주시 빛가람동 아이에스빌딩 1동 5층 502호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부의 핵심은 2015.03.31. 설정된 북동신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,688,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 같은 조합의 2016.01.26. 근저당권 540,000,000원, 나주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에서는 이 호실이 리얼양궁장이며 양궁연습장시설이 설치된 것으로 확인됐습니다. 임차인 신고는 없고, 매수인이 인수하는 임차보증금이나 등기상 권리도 확인되지 않습니다. 따라서 권리분석 자체는 비교적 단순하지만, 상업용 근린시설인 만큼 현 점유자와 시설물의 인도·철거·원상회복 문제는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 365, 1동 5층502호 (빛가람동,아이에스빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현황조사상 리얼양궁장, 양궁연습장시설 설치 |
| 소유자 | 주식회사디케이 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 250,880,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 570,487,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2015.03.31. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 2016.01.26. 설정된 추가 근저당과 그 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2015년 금하종합건설 가압류는 이미 말소됐고, 2020년 나주시 압류 역시 2020.03.23. 해제됐습니다. 2021년 시작된 별도 임의경매도 2023.01.31. 취하되어 2023.02.03. 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 250,880,000원으로 감정가 448,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
오히려 확인해야 할 것은 근린생활시설의 실제 임대수익, 공실률, 전용·공용면적, 관리비, 시설 원상회복비와 재매각 가능성입니다. 현황조사상 양궁연습장시설이 설치돼 있으므로 범용적인 상가 상태와 다를 수 있고, 이 특수 이용상태가 향후 매수층과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,312,320원 |
| 1. 근저당 · 북동신용협동조합 | 2,688,000,000원 | 246,567,680원 |
| 2. 근저당 · 북동신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,228,000,000원 중 예상배당은 246,567,680원이며, 미배당액은 2,981,432,320원입니다. 신청채권 570,487,318원 역시 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 전파진흥원 남서측 인근이며, 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 2015.03.24. 사용승인, 일반 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 3차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,293,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 근린생활시설이고 현황조사상 리얼양궁장으로 이용 중입니다. 범용 주거상품이 아니라 실제 임대수익과 업종 전환 가능성이 환금성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 점유 상태 확인. 현황조사상 리얼양궁장으로 사용 중이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 시설물 처리 확인. 양궁연습장시설이 설치돼 있으므로 시설 소유관계와 철거·원상회복 부담을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 최근 상가 거래·임대사례가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계의 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 상가 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.31. 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 250,880,000원이 감정가 448,000,000원의 56%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 현황상 양궁연습장으로 사용되는 근린생활시설이기 때문입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장·임대·거래사례 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
