광주지방법원 2024타경86469. 나주시 빛가람동 아이에스빌딩 1동 3층 305호의 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디케이이고, 말소기준권리는 2015.05.14. 설정된 북동신용협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당, 나주시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 99,120,000원으로 감정가 177,000,000원의 56%입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이고 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로, 주거용 물건처럼 단순하게 가격만 비교하기보다 실제 영업·점유 상태와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86469 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 365, 1동 3층305호 (빛가람동,아이에스빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디케이 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 99,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 570,487,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2015.05.14. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 2016.01.26. 추가 설정된 북동신용협동조합 근저당권, 2022.07.13. 나주시 압류, 2024.11.15. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞서 2021.06.11. 개시된 임의경매는 2023.01.31. 취하되어 2023.02.03. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%, 시세 자료는 없음
이 물건은 2회 유찰되어 최저가가 99,120,000원까지 내려왔습니다. 감정가 177,000,000원 대비 56%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 69,384,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 48,568,800원(감정가 27%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 동일·유사 근린생활시설의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가치 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실까지만 확인할 수 있고, 실제 가격 메리트는 상가의 임대수익·공실·전용면적·층·가시성 등 개별 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 99,120,000원 | 587,064,160원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 69,384,000원 | 616,264,912원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 48,568,800원 | 636,705,438원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 144,000,000원 | 96,935,840원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,120,000원 가정 시 채권총액 684,000,000원 중 96,935,840원이 배당되고 587,064,160원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 “전파진흥원” 남서측 인근이며, 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 2015.03.24. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 포장도로 및 서측 3차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 토지로 이용 중이며 토지면적은 1,016.9㎡, 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자, 영업자, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율을 곧바로 시장가 할인율로 해석하지 마세요.
- 수익성 확인. 근린생활시설인 만큼 임대료·관리비·공실 가능성·실제 사용 상태가 낙찰가 판단의 핵심입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 채권 미배당액은 587,064,160원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.14. 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가의 56%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대내역도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만, 가격과 점유·임대차는 현장확인이 필요한 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 핵심은 낮아진 최저가 그 자체가 아니라, 실제 임대수익과 점유 상태를 확인한 뒤 99,120,000원이 적정한지를 판단하는 데 있습니다.
