광주지방법원 2024타경86469. 전남 나주시 빛가람동의 아이에스빌딩 1동 3층 305호, 근린생활시설 경매입니다. 감정가 177,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 79,296,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인율입니다. 그러나 여기서 가장 먼저 구분해야 할 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다르다는 점입니다. 비교 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.14. 북동신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 동일 채권자가 2016년에 추가로 설정한 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 나주시 압류와 이번 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임대내역 미상이라는 별도의 확인 과제가 남습니다. 등기부상 소멸하는 권리와 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 점유·임대차 문제는 구분해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 365, 1동 3층 305호 (빛가람동, 아이에스빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사디케이 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2015.03.24. 사용승인 |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 79,296,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 청구금액 | 570,487,318원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.14. 을구 1번 북동신용협동조합 근저당권 |
| 점유 / 임대차 | 임대내역 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인
권리분석의 기준점은 2015.05.14. 을구 1번 근저당권입니다. 북동신용협동조합의 채권최고액은 144,000,000원이고, 2016.01.26. 동일 채권자의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
갑구에는 2015년 금하종합건설 주식회사의 가압류가 있었으나 2015.10.30. 말소되었습니다. 2021년 북동신용협동조합이 신청했던 별도의 임의경매도 2023.02.03. 취하에 따른 말소가 이루어졌습니다. 현재의 경매는 2024.11.15. 개시된 사건입니다.
2022.07.13. 나주시 압류는 말소기준권리보다 후순위로, 등기상 압류 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 실제 조세채권의 성격과 법정기일 등에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 최종 배당과 인수 여부는 원본 자료로 확인해야 합니다.
② 점유·임대차 — 이번 물건의 핵심 불확실성
감정평가 참고사항에는 이해관계인 부재로 임대내역이 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 확인사항 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 미확인 | 현황조사·점유자 확인 |
| 보증금 / 차임 | 미상 | 계약서·임대차 정보 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 점유·사업자등록 등 대항요건 확인 |
| 우선변제 | 미상 | 확정일자·배당요구 여부 확인 |
| 매수인 승계 | 확정 불가 | 선순위 대항력·미배당 보증금 검토 |
선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 회수하지 못한 보증금이 승계되는 구조라면, 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가 + 미배당 인수보증금으로 계산됩니다. 해당 보증금이 전액 보전되어야 하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재는 임차관계 자체가 미확정이므로 그 금액을 산출할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 44.8%의 의미와 한계
감정가 177,000,000원에 대한 현재 최저매각가 79,296,000원은 감정가의 44.8%입니다. 세 차례 유찰되어 감정가 대비 약 55.2% 낮아졌다는 뜻입니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가 기준의 하락률입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,296,000원 | 44.8% | 606,531,328원 |
| 4회 유찰 가정 | 63,436,800원 | 35.84% | 622,105,062원 |
| 5회 유찰 가정 | 50,749,440원 | 28.67% | 634,564,050원 |
4회·5회 유찰 가격은 회차별 가정값이며, 향후 실제 매각기일·최저매각가와 동일하다고 보장할 수 없습니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 모형상의 부족액이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,827,328원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북동신용협동조합 | 144,000,000원 | 77,468,672원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북동신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 79,296,000원 |
채권최고액 기준 근저당권 합계는 684,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서 집행비용 1,827,328원을 제외하면 채권자 배당재원은 77,468,672원입니다. 을구 1번 근저당에도 전액 배당하지 못하고, 을구 2번 근저당에는 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다.
모형상 채권 부족액은 606,531,328원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이 부족액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되므로, 담보권 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다.
배당액은 채권최고액을 사용한 추정으로 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 전파진흥원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 점포와 상가가 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 왕복 4차선 포장도로와 서측 3차선 포장도로에 접합니다. 다만 도로 접면이 해당 3층 호실의 직접적인 영업 접근성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 건물. 2015.03.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지이용계획상 도로 관련 지정사항도 존재합니다.
- 토지. 부지 전체 면적은 1,016.9㎡이고, 공시지가는 ㎡당 2,293,000원입니다. 이는 해당 305호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 임대 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업지대의 3층 근린생활시설로, 수요 업종·임대료·공실 기간·관리비·층별 선호도에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 이력이 있으므로 재매각 수요 확인을 우선해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. 실제 사용 주체와 점유 형태를 확인하세요. 임차인이 없는 것인지, 조사 과정에서 확인되지 않은 것인지 구분해야 합니다.
- 상가임대차 대항력. 임차인이 확인된다면 사업자등록·점유 개시일, 확정일자·보증금·배당요구·권리신고를 확인하고 2015.05.14. 말소기준권리와 선후관계를 비교하세요.
- 실질취득액 재산정. 낙찰대금에 인수 가능한 미배당 임차보증금, 취득 관련 비용과 명도·관리비 부담 등을 반영한 후 가격 적정성을 평가해야 합니다.
- 상업시설 실거래 조사. 같은 건물 및 인근 유사 층·용도의 최근 거래, 현재 매물 호가, 실제 임대료와 공실률을 대조하세요. 감정가의 44.8%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 미납 관리비. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성을 포함해 관리주체에 실제 체납 내역을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 나주시 압류와 관련된 조세채권의 종류·법정기일, 배당순위 및 매각 후 부담 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 을구 2번 근저당권에는 공동담보목록 제2016-30호가 기재되어 있습니다. 관련 담보 범위와 실제 채무 현황을 검토하세요.
- 명도 및 건물 현황. 305호의 출입·내부 상태·업종 제한·공용시설· 관리규약을 확인하고 필요시 점유자 인도 절차를 검토하세요.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서, 매각기일 및 특별매각조건을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸다”
나주 아이에스빌딩 305호의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 44.8%라는 최저가 비율입니다. 177,000,000원이던 감정가격이 세 차례 유찰 끝에 79,296,000원까지 내려온 것은 분명합니다. 그러나 가격이 크게 떨어졌다는 사실과 수익성 있는 낙찰가라는 판단은 별개입니다.
등기부상 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 근저당권의 대규모 미배당액도 그 자체로 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 점유·임대차 확인 부족은 실질취득액을 확정하지 못하게 만드는 요소입니다. 여기에 비교 시세가 확인되지 않은 점과 3회 유찰된 근린생활시설이라는 환금성 부담이 더해집니다.
따라서 현 단계의 결론은 등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 입찰가격의 적정성과 실질 인수위험은 아직 검증이 필요하다는 것입니다. 임대차를 먼저 확인하고, 이후 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 거래가격과 임대수익을 비교해 적정 응찰가를 결정해야 합니다. 지금은 낮은 최저가보다 확인되지 않은 비용과 실제 시장가치를 우선할 단계입니다.
