광주지방법원 2024타경86469. 나주시 빛가람동 아이에스빌딩 1동 5층 501호의 근린생활시설입니다. 감정가는 417,000,000원, 현재 최저매각가는 233,520,000원으로 감정가의 56%, 2회 유찰 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2015년 3월 31일 북동신용협동조합의 채권최고액 2,688,000,000원 근저당권이며, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가보다 44% 낮아졌다는 사실 자체는 확인되지만, 이 물건에는 동일 조건의 실거래 비교자료가 없으므로 233,520,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 주변은 점포와 상가가 혼재하는 상업지대이고, 현황조사 당시 리얼스크린야구장 시설은 설치돼 있으나 내부는 운영하지 않는 상태였습니다. 근린시설 특성상 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86469 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 365, 1동 5층501호 (빛가람동,아이에스빌딩) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디케이 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 233,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 570,487,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 | 리얼스크린야구장 · 야구연습장시설 설치 · 내부 운영하지 않는 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.03.31. 을구 1번 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,688,000,000원이고 공동담보목록 제2015-133호가 기재돼 있습니다. 2016.01.26. 설정된 같은 조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2022년 나주시 압류, 2024년과 2025년의 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
과거 2015년 금하종합건설 주식회사 가압류는 2015.10.28. 해제로 말소됐고, 2020년 나주시 압류 역시 2020.03.23. 해제로 말소됐습니다. 2021년 북동신용협동조합이 신청한 별도 임의경매도 2023.01.31. 취하돼 등기상 말소된 상태입니다. 현재 경매 기준으로는 등기상 매수인 인수 권리가 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 56% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 233,520,000원은 감정가 417,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 163,464,000원(39.2%), 4회 유찰 시 114,424,800원(27.44%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,069,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북동신용협동조합 | 2,688,000,000원 | 229,450,720원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북동신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 3,228,000,000원 대비 현재 회차 예상 배당액은 229,450,720원이고, 미배당액은 2,998,549,280원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 전파진흥원 남서측 인근으로, 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 포장도로, 서측 3차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,016.9㎡, 평지의 세로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 2015.03.24. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사 당시 시설은 남아 있지만 영업하지 않는 상태였습니다. 실제 점유자와 출입 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 임대내역이 확인되지 않은 만큼 예상 임대료·공실기간·관리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 시설 소유·철거비. 야구연습장 시설의 소유관계와 인수·철거·원상복구 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당과 채권잔액은 공동담보 전체 관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 상권의 매매·임대 사례를 별도로 확보해 수익가치를 계산하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 북동신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 233,520,000원이 감정가의 56%까지 내려왔다는 이유만으로 저평가라고 볼 근거는 부족합니다. 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 현황조사 당시 영업이 중단돼 있었고 임대내역도 확인되지 않았기 때문입니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격과 수익성은 별도 검증이 핵심입니다.
