광주지방법원 2024타경86469. 전라남도 나주시 빛가람동 아이에스빌딩 제1동 제5층 제501호의 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디케이이며, 2015년 설정된 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,688,000,000원이고, 2016년에는 같은 금융기관의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 두 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있어, 등기된 채권최고액 합계를 이 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 현재 사건은 3회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 44.8%까지 내려온 상태입니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 점은 긍정적이지만, 이 물건의 핵심 위험은 등기 자체보다 점유·임대차 확인과 상업시설의 현금화 가능성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경86469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 그린로 365, 1동 5층 501호 (빛가람동, 아이에스빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(근린시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 제5층 제501호 |
| 사용승인 | 2015.03.24 |
| 소유자 | 주식회사디케이 (단독소유) |
| 현황 | 리얼스크린야구장 · 야구연습장 시설 설치, 내부 미운영 |
| 감정가 | 417,000,000원 |
| 최저매각가 | 186,816,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 청구금액 | 570,487,318원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.03.31 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 금융기관의 추가 근저당권과 현재 남아 있는 나주시 압류, 임의경매개시결정 등은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 근린생활시설은 실제 사용자가 소유자인지, 임차사업자인지, 영업이 중단된 상태에서도 점유관계가 유지되는지에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다. 상가 임대차에 관한 대항력, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 재검토해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 44.8%가 시세 44.8%는 아니다
이 물건은 감정가 417,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 186,816,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 실제 시장가격에 비해 얼마나 저렴한지는 별개의 문제입니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 186,816,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 149,452,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 119,562,240원 | 0원 |
유찰 후 가격은 시나리오상 금액이며 실제 향후 매각조건이나 낙찰 결과를 보장하지 않습니다. 실질취득 추정액은 각 회차 최저가 낙찰 및 매수인 인수액 0원을 가정한 것으로, 취득세·명도비용·시설 정비비용 등은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,415,424원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북동신용협동조합 | 2,688,000,000원 | 183,400,576원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북동신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 3,228,000,000원 | 186,816,000원 |
위 배당은 집행비용 추정액과 등기부상 채권최고액에 기초한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배분, 조세채권의 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 186,816,000원 가운데 집행비용 3,415,424원을 제외한 183,400,576원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 배당은 0원으로 산정됩니다.
채권최고액 합계 3,228,000,000원과 예상 배당액의 차이는 3,044,599,424원입니다. 다만 이는 채권최고액 기준 미배당 계산치로서, 실제 미회수 채무액을 뜻하지 않습니다. 공동담보 설정과 실제 채권 잔액을 확인하지 않은 채 이를 이 호실의 확정 채무 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 전파진흥원 남서측 인근으로, 주변은 점포와 상가가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재합니다. 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 접도. 건물 부지는 동측 왕복 4차선 포장도로와 서측 3차선 포장도로에 접합니다.
- 건축. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 2015.03.24 사용승인됐습니다. 승강기, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되며, 공시지가 자료는 2,293,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 2024.12.11 현황조사에서 리얼스크린야구장으로 파악됐으며, 야구연습장 시설은 설치되어 있으나 내부 운영은 하지 않는 상태였습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 임대수요와 업종 활용성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 반복된 유찰과 미운영 상태를 감안하면 재임대·재매각 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 가능성을 현장과 공적 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 시설 현황. 설치된 야구연습장 시설의 소유관계, 철거 필요성, 재사용 가능성 및 시설 유지 상태를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 업종과 임대수준, 공실 기간 및 관리비 부담을 확인한 후 수익가치를 산정해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 입찰하지 말고, 유사 근린시설의 실거래와 임대수익을 기준으로 적정 낙찰가를 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제2015-133호 및 제2016-30호 공동담보목록과 실제 피담보채권액, 다른 담보물의 관계를 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 나주시 압류 관련 조세채권의 성격, 법정기일 및 배당 순위를 검토해야 합니다.
- 명도와 관리비. 현재 실질 점유자, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 시설 정리 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각기일의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 중요한 것은 활용 가능성”
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 감정가 417,000,000원에서 최저매각가 186,816,000원으로 내려온 3회 유찰입니다. 등기부상 말소기준권리와 후순위 권리의 관계는 비교적 명확하고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 근린생활시설은 단순한 권리 소멸만으로 투자성이 결정되지 않습니다. 임대차 내역은 미상이며, 현황조사에서는 영업시설이 설치된 채 운영이 중단된 상태로 확인됐습니다. 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지도 검증되지 않았습니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격·환금성·임대차 불확실성이 큰 신중검토형입니다. 3회 유찰로 인한 할인율은 분명하지만, 실거래 비교와 임대수익 검토 없이 저가 매수 기회로 단정하기 어렵습니다. 현재 가격에서 추가 유찰을 기다리는 전략도 검토할 수 있으나, 가격 하락 자체보다 실제 점유상태와 수익창출 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
