의정부지방법원 2025타경3404. 의정부동 437-54의 3층 301호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 의정부역지역주택조합추진위원회이고, 2020.11.25 소유권이전 당시 거래가액은 160,520,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.02.18 설정된 김규호 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 송이슬·임서윤· 김민경·곽미애·배흥렬의 가압류와 의정부시 압류, 2025.08.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 241,000,000원의 70%인 168,700,000원으로, 1회 유찰 상태입니다. 하지만 확인된 동일 단지 거래는 2021.07의 128,000,000원 1건뿐이고, 현재 최저가는 그 금액의 131.8%입니다. 거래 표본이 1건이므로 시세 판단 자체도 조심해야 하지만, 적어도 제공된 최근 거래만 놓고 보면 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 437-54 3층301호 · 도로명 경기도 의정부시 흥선로168번길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 48.18㎡ |
| 소유자 | 의정부역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지정보 | 유니온주택(B동)(437-54) · 8세대 · 준공일 1991.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 효력이 문제되는 기준권리는 2022.02.18의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액 600,000,000원이고 채무자는 주식회사아이디케이, 근저당권자는 김규호로 기재되어 있습니다. 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정형모 | 2025.07.15 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정형모의 전입신고일은 2025.07.15로 말소기준권리인 2022.02.18 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 배당액은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰이어도 최근 거래보다 높다
유니온주택(B동)(437-54)의 확인된 거래는 2021.07, 128,000,000원 1건입니다. 전용면적은 45.3㎡, 1층 거래로 기재되어 있습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 128,000,000원으로 계산되어 있으며, 현재 최저가 168,700,000원은 이 금액의 131.8%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 실거래 | 45.3㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 본건 대상면적 | 48.18㎡ | 3 | 168,700,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김규호 | 600,000,000원 | 165,538,200원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 송이슬 | 1,665,880,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 임서윤 | 1,086,506,440원 | 0원 |
| 5. 갑구 10-2번 가압류 · 김민경 | 2,160,880,100원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 곽미애 | 224,530,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 배흥렬 | 73,620,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,811,416,540원 중 예상 배당액은 165,538,200원, 미배당은 5,645,878,340원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,161,800원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,700,000원 | 165,538,200원 | 5,645,878,340원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,089,999원 | 115,636,739원 | 5,695,779,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,662,999원 | 80,775,065원 | 5,730,641,475원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 부족액이 커질 뿐, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 168,700,000원이 확인 거래 128,000,000원을 웃돌지만, 2회 유찰 시 시나리오 가격은 118,089,999원으로 제시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 어느 회차에서 가격이 시장 검증 범위로 들어오는지가 입찰 판단의 중심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 역세권 상가·주택 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부역(지하철1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 감정요항표에는 역사문화환경보존지역도 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 214.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,776,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규모. 유니온주택(B동)(437-54)은 8세대로 기재되어 있고 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성과 적정가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 최저가 168,700,000원은 확인 거래 128,000,000원의 131.8%입니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
- 실거래 표본 주의. 확인 거래는 2021.07의 1건뿐입니다. 현재 거래 가능한 가격대는 추가 현장조사와 주변 유사 다세대 비교가 필요합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정형모는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성이 배당에 미치는 영향은 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 내부 공실이라는 비고와 전입자 존재, 감정요항표의 주택 이용 추정이 함께 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 건물 정보 대조. 준공일·건물 구조 기재가 서로 맞지 않는 부분이 있으므로 집합건축물대장과 감정평가서 원본 확인이 필수입니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 매각기일 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 지금 가격은 보수적으로
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.18 김규호 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정형모도 2025.07.15 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 168,700,000원인데, 확인된 거래는 128,000,000원 1건이고 비교비율은 131.8%입니다. 여기에 내부 공실 비고와 전입자 존재, 건물 구조·준공정보의 불일치까지 있어 현황 확인도 중요합니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현재 가격과 현황 리스크는 보수적으로 검증”입니다.
