의정부지방법원 2025타경3404. 의정부역 북서측 인근의 의정부동 438-3 물건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 목조 양와즙 단층건으로 사용승인일은 1964.07.30.입니다. 토지는 134.4㎡, 일반상업지역이고 현재 회차 최저매각가는 감정가 579,051,000원에서 1회 유찰된 405,336,000원입니다.
등기 권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2022.02.18. 설정된 김규호의 근저당권 600,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤에 남아 있는 가압류와 2025.08.06. 경매개시결정, 2025.08.29. 배흥렬 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 목록5 지분매각과 매각대상에 포함되는 제시외 건물 및 평가에서 제외된 소유자 미상 건물을 등기·현황과 맞춰 보는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 438-3 · 경기도 의정부시 흥선로154번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 목조 양와즙 단층건 · 사용승인일 1964.07.30. |
| 토지 | 대 · 134.4㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 2,205,000원/㎡ |
| 소유자 | 의정부역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 579,051,000원 / 405,336,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2021.03.04. 의정부역지역주택조합추진위원회로 이전됐습니다. 2021.10.29. 임정일 명의 근저당권 600,000,000원이 설정됐으나 2022.02.18. 해지로 말소됐고, 같은 날 김규호 근저당권 600,000,000원이 설정되어 이번 경매의 말소기준권리가 됩니다. 이후 현존하는 송이슬·임서윤·김민경·배흥렬의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정형모 | 2025.07.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사된 정형모입니다. 전입신고일 2025.07.15.은 말소기준권리 2022.02.18.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확정된 내용이 없어 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 매각대상 범위 — 이 사건의 실제 체크포인트
또한 목록4의 제시외 건물 ㉠·㉡은 매각에 포함됩니다. 반면 지상 우측에는 목록4 주택건물이 소재하고, 좌측에는 이 사건 외 소유자 미상의 제시외 건물 1동이 있으나 그 건물은 평가에서 제외되어 있습니다. 이 구분은 향후 사용·점유·철거·경계 문제를 확인할 때 중요합니다.
- 포함. 목록4 제시외 ㉠·㉡ 건물.
- 일괄매각. 목록4와 목록5.
- 지분매각. 목록5.
- 평가 제외. 좌측의 이 사건 외 소유자 미상 제시외 건물 1동.
④ 예상배당표 (매각가 405,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,453,360원 |
| 2. 근저당권 · 김규호 | 600,000,000원 | 398,882,640원 |
| 3. 가압류 · 송이슬 | 1,665,880,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임서윤 | 1,086,506,440원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김민경 | 2,160,880,100원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 배흥렬 | 73,620,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,586,886,540원, 배당액은 398,882,640원, 미배당액은 5,188,003,900원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 의정부역(지하철1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중인 것으로 추정되나, 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 인접지·도로와 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 지목은 대입니다.
- 도로. 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역이며 소로2류와 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록5 지분 범위. 지분매각의 정확한 대상과 낙찰 후 사용·처분 가능한 범위를 원문에서 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 목록4에 포함되는 ㉠·㉡과 평가에서 제외된 좌측 소유자 미상 건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 경계·점유. 우측 목록4 주택건물과 좌측 제외 건물의 실제 위치, 출입, 점유관계를 확인하세요.
- 임차인 정형모. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 내부 상태. 내부구조가 확인되지 않았으므로 실제 주택 상태와 수선 필요 여부를 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 토지·주택 거래와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각 범위다
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 김규호 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 정형모의 전입도 기준일보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만 보고 단순한 주택 경매로 접근하면 핵심을 놓칠 수 있습니다. 목록4·5 일괄매각, 목록5 지분매각, 포함되는 제시외 건물과 평가에서 제외된 소유자 미상 건물이 동시에 존재합니다. 또 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 감정가 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 말할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 범위와 현황 확인 난도는 높다. 이 사건의 결론입니다.
