의정부지방법원 2025타경3404. 의정부동 437-55의 다세대주택 3층303호입니다. 등기상 현재 소유자는 의정부역지역주택조합추진위원회이고, 2021.05.20. 거래가액 149,530,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.02.18. 설정된 김규호의 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 정형모가 확인되지만 전입일은 2025.07.15.입니다. 말소기준일 2022.02.18.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하는 과정은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 437-55 다세대주택 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 신흥로274번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 대상면적 | 31.86㎡ |
| 소유자 | 의정부역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황 표기 | 현황은 D동임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 9번 김규호 근저당권입니다. 2022.02.18. 설정됐고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후의 갑구 7번 송이슬 가압류, 갑구 8-2번 김민경 가압류, 갑구 9번 임서윤 가압류, 갑구 12번 곽미애 가압류, 갑구 14번 배흥렬 가압류, 의정부시 압류와 2025.08.06. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정형모 | 2025.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정형모의 전입신고는 말소기준권리 2022.02.18.보다 뒤인 2025.07.15.이므로 대항력은 없습니다. 다만 현황조사 단계에서 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 결론과 별개로, 명도 협의와 배당 관계 확인을 위해 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 71.2%
같은 물건군인 유니온주택(D동)(437-55)에서 대상 면적 31.86㎡와 일치하는 최근 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 31.86㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.86㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
현재 최저매각가 123,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 174,000,000원의 71.2%입니다. 감정가 177,000,000원과 최근 거래 174,000,000원은 비슷한 구간인데, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 따라서 현재 회차는 가격 측면에서 차이가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 2. 근저당 · 김규호 | 600,000,000원 | 121,365,400원 |
| 3. 가압류 · 송이슬 | 1,665,880,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임서윤 | 1,086,506,440원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김민경 | 2,160,880,100원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 곽미애 | 224,530,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 배흥렬 | 73,620,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,811,416,540원 중 예상 배당액은 121,365,400원이며, 미배당액은 5,690,051,140원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 5,690,051,140원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 5,726,647,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 5,752,198,339원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 부족액은 커지지만, 이 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰자의 핵심 판단 요소는 채권자 미배당액이 아니라 실제 주택 상태·점유 정리·적정 응찰가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부역(지하철1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 411.6㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 다세대주택 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,875,000원/㎡입니다.
- 규모. 유니온주택(D동)(437-55)은 15세대이고 최근 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 정형모의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 목적물 확인. 현황은 D동으로 표기되어 있으므로 3층303호와 실제 현황의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 현재 최저가는 최근 동일 면적 거래 174,000,000원의 71.2%지만 실거래 표본은 1건뿐입니다.
- 내부 상태. 감정 과정에서 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 현장을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 확인이 남는다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.02.18. 김규호 근저당이고, 정형모의 전입은 2025.07.15.로 후순위입니다. 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 123,900,000원은 최근 동일 면적 실거래 174,000,000원의 71.2%까지 내려와 가격상 차이가 생겼습니다.
다만 다세대 15세대 규모이고 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이며, 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 여기에 현황상 D동 표기까지 있으므로, 권리만 보고 바로 들어가는 물건이 아니라 현장과 목적물 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
