의정부지방법원 2025타경3404. 의정부동 437-55, 유니온주택(D동) 2층 201호로 확인되는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 의정부역지역주택조합추진위원회이고, 2021.05.21. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심 권리는 2022.02.18. 설정된 김규호의 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원이며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 송이슬·임서윤·김민경·곽미애·배흥렬 등의 가압류와 경매개시결정, 의정부시 압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 배당받지 못하는 금액이 상당하지만, 그것이 곧 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 437-55 다세대주택 2층 201호 · 도로명 경기도 의정부시 신흥로274번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.86㎡ · 감정평가상 주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 의정부역지역주택조합추진위원회 · 2021.05.21. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.02.18. 을구 12번 근저당권 · 김규호 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 경매의 기준점은 2022.02.18.입니다. 그 전의 여러 우리은행 근저당권과 2021년 임정일 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2022.02.18. 김규호 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이후 2022년 경매가 한 차례 개시됐다가 2024.06.14. 취하로 말소됐고, 2025.08.06. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준보다 늦다
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정형모 | 2025.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정형모의 전입신고일은 2025.07.15.로 말소기준권리인 2022.02.18.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 71.2%, 다만 표본은 1건
유니온주택(D동)(437-55)의 전용 31.86㎡ 실거래 자료에서 확인되는 최근 거래는 1건입니다. 2025.11. 4층이 174,000,000원에 거래됐고, 따라서 최근 12개월 평균도 같은 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 31.86㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.86㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
현재 최저매각가 123,900,000원은 이 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 71.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 123,900,000원으로 같습니다. 감정가 177,000,000원은 확인된 최신 거래가 174,000,000원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 123,900,000원까지 낮아진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 김규호 | 600,000,000원 | 121,365,400원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 송이슬 | 1,665,880,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 임서윤 | 1,086,506,440원 | 0원 |
| 5. 갑구 14-2번 가압류 · 김민경 | 2,160,880,100원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 곽미애 | 224,530,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 배흥렬 | 73,620,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,811,416,540원 중 채권자 예상배당은 121,365,400원이고, 미배당액은 5,690,051,140원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근이며 소규모 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 역세권 상가 및 주택 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부역(지하철 1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중인 것으로 추정되지만 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 건물 동측으로 5~6미터, 서측으로 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 역사문화환경보존지역과 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,875,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 유니온주택(D동)은 15세대로 파악되며, 전용 31.86㎡의 최근 확인 거래는 2025.11. 174,000,000원 1건입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정형모는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차관계를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인이 확인된 만큼 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- D동 표시 대조. 매각물건명세서 비고에는 현황은 D동으로 기재돼 있으므로 등기 표시, 현황 건물, 출입구 및 호수 표시를 현장에서 반드시 맞춰 보세요.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 평균 174,000,000원은 거래 1건으로 산출된 값입니다. 현재 최저가가 71.2%라는 사실과 별개로 추가 비교사례를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부구조가 확인되지 않았으므로 수리비와 실제 사용 상태를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당표 자체는 확정금액으로 보지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 ‘1건 시세’의 한계를 봐야 한다
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.02.18. 김규호 근저당권이 말소기준이고, 정형모의 전입은 2025.07.15.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 123,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 174,000,000원의 71.2%입니다. 다만 그 평균을 구성하는 거래가 1건뿐이라는 점이 중요합니다. 따라서 권리상 인수 부담이 낮고 가격도 최근 한 건의 거래보다 낮다는 장점은 분명하지만, 소규모 다세대의 얇은 거래 표본과 내부 미확인, 실제 점유·명도 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 최종 판단하는 사건입니다.
