수원지방법원 2025타경1269. 수원시 권선구 세류동 팰리스타운하우스 1층 103호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가 이용상태에서도 본건을 포함한 1층 103~106호가 현황 공실로 조사됐습니다. 따라서 주거용 아파트의 실거래·임대수요 논리를 그대로 적용하기보다, 상가형 근린시설의 실제 사용 가능성과 공실 해소 가능성을 별도로 살펴야 하는 물건입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 소유자 우정숙이 2022.08.25 거래가액 375,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 279,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 동수원신용협동조합의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 8층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 우정숙 (2022.08.25 소유권이전 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 977,681,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준은 2022.08.25 설정된 농협은행 근저당권이며, 2024.10.25 동수원신용협동조합 가압류와 2025.05.29 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가 308,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래 평균이나 최신 거래와 현재 가격을 대조할 수 없습니다.
따라서 이 물건에서 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 가격 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 현황은 공실이므로, 실질취득가 215,600,000원이 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래·임대수익 기준에 비해 어느 수준인지 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 279,600,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 329,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,600,000원 가정 시 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 농협은행 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 397,118,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 세류1동 행정복지센터 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정평가 당시 본건을 포함한 1층 103·104·105·106호 모두 공실입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물의 1층이며, 외벽 석재 마감, 내벽 몰탈 위 페인트, 창호 강화유리 마감입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 가로장방형 평지로 자동차관련시설 부지로 이용 중이며, 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세류주거환경개선사업) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 상권·공실 확인. 현황 공실인 1층 소매점이므로 현장 방문으로 유동인구, 가시성, 출입동선, 인접 점포 영업상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 308,000,000원 대비 최저가 215,600,000원이라는 숫자만 보지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 거래 수준과 비교해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 확인되지 않고 현재 공실이므로 가능한 임대료와 공실기간을 확인해 실질 수익성을 계산할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 농협은행 근저당과 후순위 가압류의 소멸 여부, 매각물건명세서상 별도 인수사항 유무를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 397,118,400원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.08.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 피해야 할 구조는 아닙니다.
다만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 본건은 공실 상태의 1층 제1종근린생활시설이고, 현재 최저가는 215,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 이 70%라는 비율 자체를 가격 메리트로 인정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장과 주변 근린시설 시세를 확인하기 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
