수원지방법원 2025타경1269. 수원시 권선구 세류동 팰리스타운하우스 1층 104호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 우정숙이며 2022년 8월 8일 매매를 원인으로 거래가액 375,000,000원에 취득한 뒤 2022년 8월 25일 농협은행에 채권최고액 279,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 농협은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 2022년 8월 3일 동수원신용협동조합 근저당권은 채권최고액 4,800,000,000원으로 등기됐지만, 2022년 8월 25일 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 말소기준 뒤에 설정된 동수원신용협동조합 가압류 329,300,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세류로 26-10(세류동) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 |
| 소유자 | 우정숙 (2022.08.08. 매매 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 977,681,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 농협은행 근저당권과 그 이후 동수원신용협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 308,000,000원, 현재 최저매각가는 215,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일 용도·인근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 단순히 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고 감정평가 현황은 공실입니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 임대료, 공실기간, 관리비, 점포 접근성 및 동일 상권의 매매사례를 별도로 대조해야 합니다. 현재 자료만으로는 가격 할인폭이 곧 시장가 대비 할인폭이라고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 279,600,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 329,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액 608,900,000원 중 211,781,600원이 배당되고 미배당액은 397,118,400원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 397,118,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 460,892,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 505,535,016원 | 0원 |
유찰이 이어져도 현재 권리구조에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 달라지는 것은 채권자에게 돌아가는 배당액입니다. 현재 회차에서도 농협은행 근저당 채권최고액 279,600,000원을 모두 충족하지 못하고, 뒤의 동수원신용협동조합 가압류는 예상배당이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 접면. 북측이 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 외벽 석재 마감, 내벽 몰탈 위 페인트 마감, 강화유리 창호이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가로장방형 평지이며 자동차관련시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세류주거환경개선사업)이며 소로1류, 주차장, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.08.25 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 그보다 앞선 동수원신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐는지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 평가돼 있으므로 실제 점유 여부와 내부 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 임대수익 검증. 제1종근린생활시설(소매점)인 만큼 주변 동일·유사 점포의 보증금·월세·공실기간을 직접 조사해 수익성을 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 상권의 최근 매매사례와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 가격
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 농협은행 근저당권이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 주거용이 아니라 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 감정가 308,000,000원에서 1회 유찰돼 215,600,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없으므로 이 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 실사 후 판단. 이 물건은 권리보다 공실 점포의 실제 임대가치와 환금성을 확인하는 것이 핵심입니다.
