수원지방법원 2025타경1269. 수원시 권선구 세류동 팰리스타운하우스 1층 105호로, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 소유자 우정숙은 2022.08.08 매매를 원인으로 2022.08.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 375,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 279,600,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.25 동수원신용협동조합의 청구금액 329,300,000원 가압류가 붙었고, 2025.05.29 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 그보다 앞선 동수원신용협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2022.08.25 일부포기를 원인으로 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층105호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세류로 26-10(세류동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 우정숙 (2022.08.08 매매 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 977,681,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 말소기준은 2022.08.25 농협은행주식회사 근저당권이며, 그 이후 등기된 동수원신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 308,000,000원, 현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 절대가격은 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 것은 감정가와 경매 회차 가격뿐입니다. 따라서 현재 최저가를 주변 실거래보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 아파트나 주택이 아닌 제1종근린생활시설(소매점)이고, 현황은 공실입니다. 상가형 물건은 같은 건물이라도 임대료, 공실기간, 전면폭·가시성·동선 등에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 279,600,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 329,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 동수원신용협동조합 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구 608,900,000원 중 미배당은 397,118,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물의 1층에 위치하며 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측이 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-25·세류주거환경개선사업), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 주차장, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 재확인. 감정가 308,000,000원과 최저가 215,600,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
- 공실 수익성. 현황 공실이므로 예상 임대료, 관리비, 공실기간을 반영한 실제 수익성을 먼저 계산해야 합니다.
- 1층 상가 조건. 도로에서의 가시성, 보행동선, 출입구 위치와 실제 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유·사용상태를 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 215,600,000원, 2회 유찰 시 150,920,000원, 3회 유찰 시 105,644,000원으로 제시돼 있으므로 각 가격에서 수익성과 환금성을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 제1종근린생활시설입니다.
감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 215,600,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 승부처는 권리보다 임대수요와 환금성입니다. 현재 회차에서 권리 인수 위험은 낮지만, 실거래·임대수익 검증 없이 가격 점수를 높게 줄 구조도 아닙니다. 권리는 통과, 가격과 공실 리스크는 보수적으로 확인하는 사건입니다.
