215,600,000원
수원지방법원 2025타경1269. 세류동 팰리스타운하우스 1층 106호로, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 우정숙이며 2022.08.25 소유권이전 등기 당시 거래가액은 375,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 279,600,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 후순위 동수원신용협동조합 가압류 329,300,000원과 경매개시결정은 낙찰로 소멸하며, 배당자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성 검증입니다. 감정가 308,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 215,600,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 더욱이 주거용이 아닌 근린시설이고 감정평가 당시 현황 공실이므로, 실제 임대수요와 적정 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1269 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1279 팰리스타운하우스 1층106호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세류로 26-10(세류동) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 · 철근콘크리트구조 8층 중 1층 |
| 소유자 | 우정숙 · 2022.08.25 소유권이전 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 977,681,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.03 동수원신용협동조합 근저당권 4,800,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2022.08.25 우정숙에게 소유권이 이전되고 농협은행주식회사 근저당권 279,600,000원이 설정됐으며, 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.10.25 설정된 동수원신용협동조합 가압류 329,300,000원과 2025.05.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 별도
현재 회차는 감정가 308,000,000원의 70%인 215,600,000원입니다. 다음 시나리오에서는 150,920,000원, 그 다음은 105,644,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰 시나리오입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 215,600,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 215,600,000원 | 397,118,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 150,920,000원 | 460,892,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 105,644,000원 | 505,535,016원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자 미배당은 397,118,400원에서 460,892,880원, 505,535,016원으로 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 미배당 규모는 낙찰자의 추가 부담이라기보다 채권 회수 측면의 문제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 279,600,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 329,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 608,900,000원 중 예상 배당액은 211,781,600원, 미배당은 397,118,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 중 1층으로, 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측이 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 가로장방형 평지이며 자동차관련시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주차장·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 근린시설의 실제 매매사례를 확인해 215,600,000원의 적정성을 먼저 검증하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실입니다. 실제 점유 여부와 내부 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 임대수익 확인. 임대관계가 미상인 만큼 예상 임대료와 공실 기간을 확인해 수익성을 따져야 합니다.
- 권리 원본 대조. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하는 구조인지 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2022.08.25 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 동수원신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가 215,600,000원이 감정가 308,000,000원의 70%라는 사실만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 물건은 근린시설이고 현황 공실이며, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.
