대전지방법원 2025타경502959. 등기상 집합건물인 대전 서구 도안동 미르빌딩 1층101호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로서 일부 공실상태입니다. 현재 공유자는 김권·김순옥으로 각 2분의 1 지분이며, 2023.11.20 매매를 원인으로 2023.11.30 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 등기상 거래가액은 2,490,000,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.11.30 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 4,881,600,000원이고, 이보다 앞선 농협은행 근저당권 3건은 2023.12.01 등기말소됐습니다. 이후 설정된 농협은행 근저당 2,078,400,000원, 하나은행 근저당 120,000,000원, 경매개시결정과 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있는 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 1층101호 · 도로명 대전광역시 서구 계백로 1181(도안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 / 근린생활시설 · 일부 공실상태 |
| 소유자 | 김권 2분의 1 · 김순옥 2분의 1 (2023.11.20 매매, 거래가액 2,490,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,320,000,000원 / 795,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 6,024,159,783원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 4,881,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
2022.12.20과 2023.01.10 설정된 기존 농협은행 근저당권 3건은 2023.12.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 기준점은 2023.11.30의 을구 4번 농협은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 5번 근저당권과 2025.02.25의 하나은행 근저당권, 이후 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 34.3%’는 아니다
감정가는 2,320,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 795,760,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 현재 시세를 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.
등기에는 2023.11.20 매매 당시 거래가액 2,490,000,000원이 남아 있지만, 이는 현재 시점의 최근 12개월 시세나 최신 실거래를 대신할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 근린생활시설이고 일부 공실상태인 만큼, 입찰가격은 현 임대수익·공실·현 시세를 별도로 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 795,760,000원 | 34.3% | 6,294,597,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 557,032,000원 | 24.01% | 6,530,938,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 389,922,400원 | 16.81% | 6,696,336,514원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 795,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,357,600원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,881,600,000원 | 785,402,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,080,000,000원 중 배당 추정액은 785,402,400원이고, 미배당액은 6,294,597,600원입니다. 신청채권자 청구액은 6,024,159,783원이며 현재 회차 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북동측 인근입니다. 주위는 대로변 업무용·상업용 빌딩이 주를 이루고, 후면으로 음식점 등 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며 일부 공실상태입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물의 1층101호입니다.
- 도로. 남측으로 광대로변, 북측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.0㎡, 공시지가 2,818,000원/㎡이며 평지의 세로장방형입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 경매 할인율일 뿐 현 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 감정평가상 임대관계 미상이며 일부 공실상태입니다. 평가 자체도 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부에 따라 이뤄졌습니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류는 5건이며 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세목·금액·우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 미르빌딩 제1층 제102호, 제2층 제201호, 제2층 제202호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 배당관계 확인이 필요합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 6,294,597,600원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.09.01로 기재돼 있으므로 법원 원본에서 실제 진행·변경·결과를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 다른 말
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 선순위 근저당을 제외하면 2023.11.30 농협은행주식회사 근저당권이 기준이고, 뒤의 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 3회 유찰로 2,320,000,000원 감정가가 795,760,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 게다가 감정상 근린생활시설·일부 공실이고 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 5건도 존재합니다. 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 가격·점유·세금 검증이 남아 있는 상업용 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가의 절대적 하락폭이 아니라 실제 임대차와 현 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
