대전지방법원 2025타경502959. 대전 서구 도안동 미르빌딩 2층 202호입니다. 등기부는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김권·김순옥이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2023년 11월 20일 매매를 원인으로 거래가액 1,855,000,000원에 취득했습니다. 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 4,881,600,000원입니다.
이후 농협은행의 추가 근저당 2,078,400,000원, 하나은행 근저당 120,000,000원, 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있고, 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있어 실제 점유관계 확인이 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502959 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 일부 공실상태 |
| 소유자 | 김권 2분의 1 · 김순옥 2분의 1 |
| 취득 | 2023.11.20 매매 · 거래가액 1,855,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,776,000,000원 / 609,168,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,024,159,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.11.30 설정된 농협은행 근저당권 4,881,600,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행의 2,078,400,000원 근저당과 2025.02.25 설정된 하나은행 120,000,000원 근저당은 후순위로, 매각으로 소멸합니다. 2025.07.15 임의경매개시결정과 이후 압류 3건도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임대차 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있습니다. 또한 근린생활시설은 일부 공실상태로 조사됐으며, 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부 등에 의해 이용상태를 평가했다고 명시되어 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
감정가는 1,776,000,000원, 현재 최저매각가는 609,168,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
상업용·근린생활시설은 아파트처럼 동일 면적 반복 거래가 풍부하지 않고, 공실 여부·임대수익·업종·층·접근성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 이 물건은 특히 일부 공실이 확인된 만큼 단순히 “감정가 대비 34%”만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 609,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,491,680원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 4,881,600,000원 | 600,676,320원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,080,000,000원 중 예상배당은 600,676,320원이며, 미배당은 6,479,323,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가수원네거리 북동측 인근. 대로변에는 업무용·상업용빌딩이 주를 이루고 후면에는 음식점 등 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 일부 공실상태입니다. 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 광대로변, 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 중로3류와 접합니다.
- 토지정보. 토지면적 953.0㎡, 공시지가 2,818,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 일부 공실·임대관계 미상인 만큼 2층 202호의 현장 사용상태와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인 신고 내역이 없더라도 사업자등록·임대차계약·보증금 현황을 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 우선배당 확인. 지방세 압류 2건과 국세 압류 1건의 체납세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 공실비용 검토. 근린생활시설 일부 공실이 확인된 만큼 취득 후 임차인 유치기간과 공실 유지비를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 주변 상가 임대료·수익률·공실률을 직접 조사해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 426,417,600원, 5회 유찰 298,492,320원까지 내려가는 구조와 현재 수익가치를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “왜 3번 유찰됐나”를 보자
이 물건의 등기구조만 보면 방향은 비교적 분명합니다. 2023.11.30 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
감정가 1,776,000,000원에서 세 차례 유찰돼 609,168,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이것을 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다. 더구나 근린생활시설 일부 공실, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건이 함께 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 점유·임대수익과 세금 우선배당을 확인한 뒤 609,168,000원이 수익가치에 맞는 가격인지 검증하는 것입니다.
