대전지방법원 2025타경502959. 대전 서구 도안동 미르빌딩 2층 201호입니다. 사건 분류는 대지로 되어 있고, 등기부는 집합건물, 감정 이용상태는 근린생활시설로 확인됩니다. 현재 소유자는 김권·김순옥이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2023.11.20 매매를 원인으로 2023.11.30 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 195,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.11.30 접수된 농협은행주식회사의 을구 4번 근저당권, 채권최고액 4,881,600,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당 3건은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 설정된 농협은행 을구 5번 근저당, 하나은행 근저당, 임의경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 2층 201호 · 도로명 대전광역시 서구 계백로 1181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 · 일부 공실상태 |
| 소유자 | 김권 2분의 1 · 김순옥 2분의 1 (등기상 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 6,024,159,783원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 4,881,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 근린생활시설이 일부 공실상태라고 기재돼 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차보증금 승계가 확인된 사안은 아니지만, 실제 점유관계와 임대차 여부는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오가 계산한 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
② 가격·유찰 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 43,218,000원, 5회 유찰 시 시나리오는 30,252,599원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 34.3% | 7,019,771,320원 |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 24.01% | 7,037,959,924원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 16.81% | 7,050,691,948원 |
최저가가 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 현재 시장가와 동일한 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 근린생활시설이고 일부 공실 상태로 평가돼 있어 가격 판단에서 실제 임대수익과 공실 가능성, 현장 점유상태를 별도로 확인해야 합니다. 2023.11.30 등기된 거래가액 195,000,000원은 과거 취득가격일 뿐, 이를 현재 시세로 간주해 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,511,320원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,881,600,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계는 7,080,000,000원, 예상 채권자 배당은 60,228,680원, 미배당은 7,019,771,320원입니다. 신청채권자의 청구액은 6,024,159,783원으로 현재 시나리오에서 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북동측 인근. 대로변 업무용·상업용빌딩이 주를 이루고, 후면으로 음식점 등 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되고 있으며 일부 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 광대로변과 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 953.0㎡, 공시지가는 2,818,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정평가상 주변 환경과 교통은 무난하지만, 실제 물건은 일부 공실이고 이미 3회 유찰돼 가격과 수익성 검증이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 일부 공실이라는 평가가 있으므로 201호의 실제 사용상태와 영업·임대 가능 여부를 직접 점검해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 지방세 압류 2건·국세 압류 1건이 있어 당해세 여부와 배당순위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 농협은행 근저당권에는 미르빌딩 제101호·제102호·제202호 등 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 채권회수와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 61,740,000원은 감정가의 34.3%지만, 반복 유찰·공실·근린생활시설 특성을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023.11.30 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 180,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 61,740,000원까지 내려왔고, 감정평가에는 근린생활시설 일부 공실·임대관계 미상이 명시돼 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만 수익성과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 실제 점유·임대수익·공실 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
