대전지방법원 2025타경502959. 대전 서구 도안동 미르빌딩 1층 102호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이며 일부 공실 상태입니다. 현재 소유자는 김권·김순옥으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2023.11.20. 매매를 원인으로 2023.11.30. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 2,360,000,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 농협은행 근저당입니다. 을구 4번 농협은행 근저당 4,881,600,000원이 말소기준이며, 이후 농협은행의 추가 근저당 2,078,400,000원, 하나은행 근저당 120,000,000원, 경매개시결정 및 세금 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이라 점유·임대차 확인 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502959 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 집합건물 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 일부 공실 |
| 소유자 | 김권 2분의 1 · 김순옥 2분의 1 |
| 등기 거래가액 | 2,360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,211,000,000원 / 758,373,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 6,024,159,783원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30. 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 4,881,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2022.12.20. 및 2023.01.10. 설정됐던 농협은행 근저당 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.11.30. 접수 제153225호 농협은행 근저당 4,881,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 추가 근저당, 하나은행 근저당, 경매개시결정 및 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 시세 저가를 의미하진 않는다
현재 최저매각가는 758,373,000원으로 감정가 2,211,000,000원의 34% 수준입니다. 세 차례 유찰로 금액 자체는 크게 내려왔습니다. 그러나 본건은 감정평가상 근린생활시설이고 일부 공실 상태이며, 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 758,373,000원입니다. 다만 이 수치는 등기·배당 구조 기준입니다. 임대관계가 미상인 만큼 실제 입찰 전 점유관계에서 별도 인수 위험이 없는지를 확인해야 비로소 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 758,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,983,730원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 4,881,600,000원 | 748,389,270원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 2,078,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 7,080,000,000원, 총 배당액은 748,389,270원이며 미배당액은 6,331,610,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 가수원네거리 북동측 인근. 주위는 대로변 업무용·상업용 빌딩이 주를 이루고 후면에는 음식점 등 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 일부 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물. 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 광대로변, 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역이며 중로3류와 접합니다. 공시지가는 2,818,000원/㎡, 토지면적은 953.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 일부 공실이지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 등을 확인하기 전까지 대항력 위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 2,211,000,000원에서 최저가 758,373,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 근린생활시설 거래가격과 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 일부 공실입니다. 실제 영업 여부와 임대수익이 확인되지 않으면 환금성과 수익성 판단이 달라질 수 있습니다.
- 세금 배당 순위. 지방세 압류 2건과 국세 압류 1건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 구조. 말소기준 농협은행 근저당은 미르빌딩 제101호·제201호·제202호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 실제 채권 회수와 배당 관계를 원본에서 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 감정평가 내용, 실제 점유·임대차 및 세금 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 시장가와 점유다
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.11.30. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 단순하다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다.
최저가는 758,373,000원으로 감정가의 34%까지 낮아졌지만 이미 3회 유찰됐고, 감정 이용상태는 근린생활시설·일부 공실, 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 ‘등기상 인수 0원’은 장점이지만, ‘시세보다 싸다’는 판단은 아직 보류가 맞습니다. 실제 점유·임대수익과 근린생활시설 시장가격을 확인한 뒤에야 758,373,000원의 실질적인 가격 매력을 판단할 수 있습니다.
