광주지방법원 2025타경31329. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층119호가 표시된 경매입니다. 사건상 용도는 ‘대지’로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태에서는 1층 119호부터 123호, 2층 202호부터 204호가 사무실 또는 공실인 스페이스코웍으로 조사됐습니다. 감정가 992,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 116,503,000원으로 낮아졌습니다.
다만 이 사건은 단순히 ‘감정가 대비 12%’만 보고 접근하면 위험합니다. 동일 물건의 실거래나 최근 시세 자료가 제시돼 있지 않아 116,503,000원이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유관계가 남아 있어, 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31329 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층119호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 사무실(스페이스코웍) 및 일부 공실 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 992,000,000원 / 116,503,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 2,445,437,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2016.04.26 진안농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.04.26 진안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 2025.06.12 확정채권양도를 원인으로 2025.07.03 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후 나주시 압류와 2025.01.20 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인이 필요한 핵심 리스크
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스코웍 | 119호·120호·121호·122호·123호·203호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스페이 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스코웍 | 주거 | 2016.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
‘스코웍’은 2016.05.16 전입으로 말소기준권리인 2016.04.26 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘스페이스코웍’과 ‘스페이’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 따라서 두 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 세 명 모두 보증기관 대위·승계 표시는 없어 실제 점유·임차관계로 취급합니다.
③ 가격 — 9회 유찰이지만 시세자료가 없다
감정가 992,000,000원에서 현재 최저가 116,503,000원까지 내려와 감정가의 11.74% 수준입니다. 10회 유찰 시 시나리오는 93,202,400원, 11회 유찰 시에는 74,561,920원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 미성숙 상가지대이고, 본건도 사무실·공실 이용이 혼재돼 있어 일반적인 주거용 부동산처럼 가격을 단순 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,431,042원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 408,000,000원 | 114,071,958원 |
| 미배당 | - | 293,928,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,431,042원을 제외한 114,071,958원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 293,928,042원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 미상 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 일괄매각·경계벽 확인
감정평가 이용상태에는 1층 119호~123호 및 2층 202호~204호가 나타나며, 그중 기호 1-(가)~5-(마), 7-(사)는 사무실(스페이스코웍), 기호 6-(바), 8-(아)는 공실 상태입니다. 물리적 구획과 공부상 호수의 대응관계를 현장에서 확인해야 하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람전망대’ 북동측 인근이며, 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사무실(스페이스코웍) 이용과 공실이 혼재합니다.
- 토지. 3,070.8㎡, 대, 상업용, 평지·사다리형이며 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 도로. 동측·남측·북동측·남서측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인부터 확인. ‘스페이스코웍’과 ‘스페이’의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 확인하지 않고 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 119호·120호 물리적 경계 확인. 경계벽 없이 이용 중이므로 건축물현황도와 실제 점유공간을 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.74%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 환금성, 임차·점유관계, 구획상태, 상권 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2016년 진안농업협동조합 근저당이 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물현황도와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 미상 임차관계가 먼저다”
감정가 992,000,000원에서 116,503,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 알 수 없고, 9회 유찰이라는 사실 자체도 환금성을 보수적으로 보게 합니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자 2건과 119호·120호의 경계벽 없는 이용상태까지 겹칩니다.
등기상 기준권리 이후 압류·경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건의 결론은 “인수 0원 확정”이 아니라 “미상 임차관계 확인 전 판단 보류”입니다. 9회 유찰이라는 할인율보다 실제 점유·보증금·대항력 확인이 먼저인, 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
