광주지방법원 2025타경31329. 전남 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 119호 물건입니다. 공부상 집합건물이나, 감정 이용상태는 사무실(스페이스코웍) 및 공실(스페이스코웍)로 확인됩니다. 토지는 일반상업지역의 상업용 건부지이고, 현황상 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대에 위치합니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 2016.04.26 진안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 스페이스코웍, 스페이, 스코웍 관련 점유가 확인되며, 일부는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 점유·임차 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층119호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 사무실(스페이스코웍) 및 공실(스페이스코웍) |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 992,000,000원 / 145,628,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진안농업협동조합 / 2,445,437,689원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.26 을구 1번 근저당권 · 진안농업협동조합 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 을구 1번 진안농업협동조합 근저당권입니다. 갑구 2번 나주시 압류와 갑구 3번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번 근저당권은 2025.06.12 확정채권양도를 원인으로 2025.07.03 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 확인됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차관계는 확인 필요
확인된 점유 관련자는 아래와 같습니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 항목은 없으므로, 표기상 실제 점유 관련자는 3명입니다. 다만 명칭이 유사하고 보증금이 확인되지 않아, 실제 동일인·동일 사업장 여부와 임대차계약 원본 확인이 필요합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스코웍 | 119호.120호.121호.122호.123호.203호 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 |
| 스페이 | 해당 없음 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 |
| 스코웍 | 해당 없음 | 주거 | 2016.05.16 | 2025.03.12 | 0원 | 대항력 없음 · 말소기준 이후 전입 |
특히 스페이스코웍은 여러 호실을 함께 점유하는 것으로 표시되어 있고, 비고상 119호와 120호는 경계벽 구분 없이 이용 중인 구분건물로 확인됩니다. 이 때문에 단일 호실만 따로 보는 가격판단보다 점유 범위·인도 가능성·일괄매각 구조 확인이 중요합니다.
③ 가격과 회차 — 감정가 15%까지 내려왔다
현재 최저매각가는 145,628,000원입니다. 감정가 992,000,000원 대비 약 14.7% 수준입니다. 가격만 보면 강하게 할인된 상태지만, 상업용 집합건물의 환금성, 다회 유찰, 임차관계 미상 이슈가 동시에 존재합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 15%) | 14.68% | 145,628,000원 | 142,789,208원 | 265,210,792원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 12%) | 11.74% | 116,502,400원 | 114,071,366원 | 293,928,634원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 9%) | 9.4% | 93,201,920원 | 91,124,285원 | 316,875,715원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,838,792원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진안농업협동조합 | 408,000,000원 | 142,789,208원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 145,628,000원 기준으로 근저당권자에게도 전액 배당되지 않습니다. 미배당은 265,210,792원입니다. 확정된 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람전망대 북동측 인근입니다. 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주차가 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일부는 사무실(스페이스코웍)로 이용 중이고, 일부는 공실(스페이스코웍) 상태입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되며, 동측·남측·북동측·남서측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 스페이스코웍·스페이·스코웍의 실제 동일성, 임대차계약, 점유 범위, 보증금, 전입신고일을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·전입신고일 미상 항목은 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없지만, 인수 위험 없음으로도 단정할 수 없습니다.
- 119호·120호 경계 확인. 119호와 120호는 경계벽 구분 없이 이용 중인 구분건물로 확인되므로 인도와 사용 범위를 따져야 합니다.
- 상업용 환금성. 미성숙 상가지대, 사무실·공실 이용상태, 8회 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 관리비·당해세·인도비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸졌다”보다 “확인할 게 많다”
이 사건의 숫자는 강합니다. 감정가 992,000,000원이 현재 145,628,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 약 14.7%입니다. 그러나 8회 유찰은 가격 매력만 뜻하지 않습니다. 보증금과 전입신고일이 미상인 점유관계, 119호와 120호의 경계벽 없는 이용, 상업용 집합건물의 환금성이 함께 걸려 있습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실전 입찰에서는 임차·점유 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
