광주지방법원 2025타경31329. 전남 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 121호 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 스페이스코웍의 사무실로 확인되고, 토지는 일반상업지역의 상업용 건부지입니다. 이 물건의 첫인상은 단연 가격입니다. 감정가 1,488,000,000원이 8회 유찰되어 현재 최저매각가가 218,440,000원입니다. 감정가 대비 14.7% 수준까지 내려왔으니 숫자상 할인폭은 큽니다.
하지만 이 사건은 “싸다”보다 “확인해야 할 것이 많다”에 가깝습니다. 말소기준은 2016.04.26 진안농업협동조합 근저당권이고, 그 이후 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 구조 자체는 말소기준 중심으로 정리됩니다. 문제는 임차·점유입니다. 현황에는 스페이스코웍, 스페이, 스코웍이 등장하고, 그중 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층121호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 상업용 대지 위 사무실(스페이스코웍) · 일부 공실 확인 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,488,000,000원 / 218,440,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진안농업협동조합 / 2,445,437,689원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 2016.04.26 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고 근저당권자는 진안농업협동조합입니다. 이후 2024년 나주시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.07.03에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 확인됩니다.
② 임차·점유 확인 — 실제 점유 3건, 그중 미상 리스크 존재
확인되는 실제 점유자는 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 다만 보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 점유가 있어, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스코웍 | 119호.120호.121호.122호.123호.203호 | 전입 미상 / 확정 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스페이 | 주거 | 전입 미상 / 확정 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스코웍 | 주거 | 2016.05.16 / 2025.03.12 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
스코웍은 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 반면 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유는 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,858,160원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 408,000,000원 | 214,581,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자에게도 193,418,160원의 미배당이 발생합니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 전입·보증금 미상 점유는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아졌지만 미배당은 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 14.68% | 218,440,000원 | 214,581,840원 | 193,418,160원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 174,752,000원 | 171,505,472원 | 236,494,528원 |
| 10회 유찰 시 | 9.40% | 139,801,600원 | 137,044,378원 | 270,955,622원 |
가격이 낮아지는 것은 매수자에게 유리하지만, 이 사건에서는 반복 유찰 자체가 상업용 물건의 환금성, 점유 확인 부담, 구분건물 이용 상태를 동시에 보여주는 신호일 수 있습니다. 단순히 감정가 대비 비율만 보고 접근하기보다, 실제 사용할 수 있는 면적과 점유 정리 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람전망대 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근 및 주차가 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 119호~123호, 2층 202호~204호 중 일부는 사무실(스페이스코웍)로 이용 중이고 일부는 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 전기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 동측·남측·북동측·남서측 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 스페이스코웍·스페이의 실제 점유관계와 임대차 원인을 확인하세요.
- 구분건물 경계. 121호·122호·123호가 경계벽 구분 없이 이용 중인 것으로 확인되므로, 실제 경계와 사용 가능 면적을 현장에서 대조하세요.
- 명도 비용. 사무실 사용 중인 부분과 공실 부분이 혼재되어 있어, 인도명령·협의명도 가능성을 분리해 보아야 합니다.
- 관리비 체납. 상업용 집합건물은 공용부분 관리비 부담이 쌓여 있을 수 있으므로 관리 주체에 미납액을 확인하세요.
- 환금성. 미성숙 상가지대·상업용 사무실 물건은 주거용보다 매수층이 좁을 수 있으므로, 낙찰 후 임대·매각 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “8회 유찰”은 기회이자 경고다
이 물건은 감정가 1,488,000,000원에서 현재 218,440,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유·용도·환금성입니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되지만, 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유가 있고, 121호·122호·123호는 경계벽 구분 없이 이용 중인 구분건물입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 단순, 가격은 낮음, 그러나 점유 확인 전까지는 보수적으로. 이 물건은 싸게 사는 게임이 아니라, 실제로 온전히 사용할 수 있는지를 확인하는 게임입니다.
