광주지방법원 2025타경31329. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 121호가 포함된 경매입니다. 등기상 소유자는 유한회사기상개발이고, 말소기준권리는 2016.04.26 설정된 진안농업협동조합 근저당권 408,000,000원입니다. 이후 2024.03.26 나주시 압류와 2025.01.20 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 난도는 단순한 등기 순위보다 점유관계와 물리적 구획에서 올라갑니다. 감정평가상 1층 119호부터 123호 등은 사무실인 ‘스페이스코웍’으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 별도의 주거 이용 기재도 존재합니다. 특히 121호·122호·123호는 경계벽 구분 없이 이용 중이라 건축물현황도를 기준으로 위치가 특정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31329 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층121호 (빛가람동,스페이스코웍) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 121호는 사무실(스페이스코웍) 이용 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,488,000,000원 / 174,752,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 2,445,437,689원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 토지면적 3,070.8㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.04.26 근저당
말소기준권리는 진안농업협동조합의 2016.04.26 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고, 이후의 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.03에는 해당 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준 순위 자체는 최초 설정일인 2016.04.26을 따릅니다.
② 임차·점유 — 미상 항목이 핵심 리스크
| 성명·명칭 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스코웍 | 119호.120호.121호.122호.123호.203호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스페이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스코웍 | 주거 | 2016.05.16 | 2025.03.12 | 0원 기재 · 미상 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 번째 기재인 ‘스코웍’은 전입일이 2016.05.16으로 말소기준권리 2016.04.26보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 ‘스페이스코웍’과 ‘스페이’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 항목은 없습니다.
③ 가격 — 9회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 1,488,000,000원, 현재 최저매각가는 174,752,000원입니다. 9회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 감정가의 11.74% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 9회 유찰이라는 사실 자체는 이 물건이 반복적으로 시장에서 선택받지 못했다는 신호입니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 미성숙 상가지대이고, 주위환경과 교통상황도 모두 ‘보통’으로 평가됐습니다. 가격 메리트는 반드시 실제 임대수익, 공실 가능성, 동일 상권 거래사례를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,528원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진안농업협동조합 | 408,000,000원 | 171,505,472원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 근저당 채권 408,000,000원 중 171,505,472원이 배당되고, 미배당액은 236,494,528원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·물리적 구획 — 121호 단독 판단 금지
매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재돼 있으며, 목록 3의 121호, 목록 4의 122호, 목록 5의 123호는 경계벽 구분 없이 이용 중인 구분건물입니다. 각 호실의 위치는 건축물현황도를 기준으로 특정합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 빛가람전망대 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설 등이 주를 이루는 미성숙 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근과 주차가 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 119호~123호와 일부 호실은 사무실(스페이스코웍)로 이용 중이고, 일부는 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층~옥탑1층 건물입니다. 승강기·소방·전기·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측·남측·북동측·남서측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 원본 대조. 전입일·보증금이 미상인 점유 기재가 있어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 배당표상 인수 0원을 그대로 확정값으로 보지 마세요.
- 사무실·주거 표기 확인. 감정평가상 사무실 이용과 일부 주거 기재가 함께 나타납니다. 실제 사용형태와 각 점유자의 관계를 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 121호·122호·123호가 경계벽 없이 이용 중이므로 건축물현황도와 실제 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 121호 한 호실만의 가격과 수익성으로 판단하지 말고 일괄매각 대상 전체를 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 9회 유찰과 감정가 11.74% 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 상권 거래사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 11.74%”보다 중요한 것은 미상 점유와 구획
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 1,488,000,000원짜리가 9회 유찰돼 174,752,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없는 상태에서 이 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 권리와 현황의 불확실성입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 임차·점유 관련 기재 중 2건은 대항력 여부가 미상이고, 121호·122호·123호는 경계벽 없이 이용 중입니다. 감정평가상 주변도 미성숙 상가지대로 평가됐고 이미 9회 유찰됐습니다. 등기 순위만 보면 단순하지만, 점유·구획·환금성은 단순하지 않은 물건입니다. 원본 확인을 통해 미상 임차관계와 실제 사용경계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
