광주지방법원 2025타경33463. 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 일대의 기타·토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 공장·창고·변소 등이 혼재하고, 토지 일부는 공업기타로 파악됩니다. 겉으로는 감정가 16,136,870,400원에서 1회 유찰되어 최저가 11,295,810,000원까지 내려온 대형 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “70%까지 내려왔다”로 판단하면 안 됩니다. 전입신고가 2021.09.24인 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득가가 최저가로 끝난다고 단정할 수 없습니다.
말소기준은 2023.06.15 접수된 을구 15번 근저당권입니다. 같은 날 이후의 광주새마을금고 근저당, 비욘드금천제이차주식회사 근저당, 경매개시결정, 나주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 점유자의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되기 전까지는 대항력 가능·인수액 미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 304-10 |
| 등기 표시 | [건물] 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 302-9 주1동 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장·창고 등 이용상태 혼재 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 16,136,870,400원 / 11,295,810,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 8,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.06.15, 그러나 전입이 더 빠르다
② 점유자 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 사용 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송기철 | 알수없음 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 구조가 아니라, 실제 점유자는 송기철 1명으로 봅니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 “인수 0원”으로 결론내리면 위험합니다. 이 사건의 실질취득가는 최저매각가 + 확인될 수 있는 인수액으로 보아야 합니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
현재 최저매각가는 11,295,810,000원입니다. 감정가 16,136,870,400원 대비 1회 유찰된 금액입니다. 하지만 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 시세나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 입찰 전 핵심 질문은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “실제로 떠안을 금액이 얼마인가”입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 11,295,810,000원 | 11,180,451,900원 | 10,879,548,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 7,907,066,999원 | 7,825,596,329원 | 14,234,403,671원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 5,534,946,899원 | 5,477,197,430원 | 16,582,802,570원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,295,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 115,358,100원 | 약 매각가의 1.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 15번 근저당권 | 9,350,000,000원 | 7,470,451,900원 | 미배당 발생 |
| 을구 16번 근저당권 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 17번 근저당권 · 비욘드금천제이차주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권총액 22,060,000,000원 중 예상 배당은 11,180,451,900원, 미배당은 10,879,548,100원입니다. 점유자 보증금이 확인되면 실질취득 구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 남양유업주식회사 나주공장 서측 인근에 있습니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지, 학교 등이 소재하는 국도주변 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건 내지 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 창고, 변소, 공장 등으로 파악됩니다. 물건 성격은 주거용 아파트가 아니라 공장·창고 등이 섞인 기타·토지형입니다.
- 토지. 확인된 토지는 제2종일반주거지역, 지목 전, 토지이용상황 공업기타, 평지·부정형, 세로한면(가), 면적 761.0㎡, 공시지가 204,100원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류 접합이 확인됩니다.
- 사업부지 이슈. 본건 토지 중 일부 16,987㎡는 빛가람센트럴지역주택조합의 주택건설사업부지로 공고되어 있습니다. 조합설립인가일은 2025.03.14입니다.
⑥ 매각조건·현황상 주의점
- 제시외 포함. 제시외 건물 및 구축물 매각 포함 조건입니다.
- 공유자 우선매수권. 지분매각 관련 공유자 우선매수권은 적용이 배제됩니다.
- 소재불명 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 공장 717.5㎡, 부속건물 광 12.2㎡, 광 24.1㎡ 등이 현황상 소재불명으로 표시됩니다.
- 추가 소재불명. 시멘트블록조 기타지붕 단층 공장 423.1㎡도 현황상 소재불명으로 표시됩니다.
- 목록 18 관련. 공장 165.2㎡, 사무실 145.7㎡, 공장 109.1㎡, 창고 86㎡, 공장 73㎡, 공장 16.1㎡, 창고 8.9㎡, 광 4.9㎡, 광 6.6㎡가 현황상 소재불명으로 표시됩니다.
- 경계·점유. 촌곡리 306-3 지상 건물 중 일부가 촌곡리 306-3 토지 및 인접지 촌곡리 249-4 양 지상에 소재합니다.
- 맹지. 목록 3, 4, 15, 16, 17, 21 토지는 맹지입니다.
- 공부와 현황 차이. 지목 과수원이나 현 주거나지인 토지, 지목 대이나 현황 일부 도로인 토지가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송기철 보증금 확인. 전입일 2021.09.24가 말소기준 2023.06.15보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·점유범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 입찰가를 정할 때 최저가 11,295,810,000원에 미상 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다.
- 배당 불만 리스크. 현재 회차 미배당은 10,879,548,100원입니다. 이해관계인이 많은 대형 물건입니다.
- 현장 확인. 소재불명 건물, 제시외 구축물, 맹지, 일부 도로 현황, 인접지 침범 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 사업부지 확인. 빛가람센트럴지역주택조합 주택건설사업부지 공고 범위와 본건 편입 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 나주시 압류가 있고, 당해세·체납관리비·철거비·명도비·측량비는 실제 부담액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 현황측량을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 16,136,870,400원에서 최저가 11,295,810,000원으로 내려왔지만, 그 숫자만으로 매력도를 평가하기 어렵습니다. 대항력 가능 점유자 송기철의 보증금이 확인되지 않았고, 배당표상 미배당도 10,879,548,100원입니다. 현황상 소재불명 건물, 맹지, 제시외 건물 및 구축물, 사업부지 공고까지 겹쳐 권리·현황·개발 리스크를 동시에 확인해야 합니다. 권리분석 결론은 보류가 아니라 경고에 가깝습니다. 보증금과 현황을 숫자로 확정하기 전까지, 이 사건의 실질취득가는 최저가가 아닙니다.
