광주지방법원 2025타경33463. 나주시 금천면 촌곡리 소재 공장·창고와 토지를 포함하는 일괄매각 사건입니다. 감정가에 비해 최저매각가가 크게 낮아졌다는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 실제 권리분석에서는 대항력 가능 점유자, 근저당권 순위, 공장 건물의 현황, 토지별 접근성을 별도로 판단해야 합니다. 특히 이 사건은 단일 아파트처럼 권리와 면적을 단순화해서 평가할 수 없습니다.
말소기준권리로 지정된 것은 2023.06.15 광주새마을금고 근저당권입니다. 하지만 송기철의 전입일은 2021.09.24로 그보다 앞섭니다. 점유·임대차·보증금 요건에 따라 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있으므로, 배당계산상 인수액 0원을 확정적인 권리분석 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 금천면 촌곡리 304-10 |
| 등기 확인 건물 | 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 302-9 주1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고 등 건물 및 토지 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치주택개발 |
| 감정가 | 16,136,870,400원 |
| 최저매각가 | 5,783,456,000원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 35.84% |
| 청구금액 | 8,500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.15 광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 (선행 등기 정합성 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 구축물 포함 · 목록 1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자
권리상 기준으로 제시된 광주새마을금고 근저당권 이후의 비욘드금천제이차주식회사 근저당권, 경매개시결정과 나주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 근저당권이 소멸한다는 사실과 임차인 보증금의 인수 여부는 별개입니다.
선순위 전입자 및 점유위험
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송기철 | 2021.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 송기철은 전입일이 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 다만 점유 부분과 이용관계가 명확하지 않고, 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 감정가의 35.84% 수준입니다. 그러나 이 물건은 공장·창고와 여러 토지를 포함하는 일괄매각 물건이며, 일반 주거용 부동산처럼 인근 거래의 평균만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 실제 매매사례와 토지별 이용가치, 건물 잔존가치 및 점유위험을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 5,783,456,000원 | 35.84% | 3,276,778,560원 |
| 5회 유찰 시 | 4,626,764,800원 | 28.67% | 4,421,902,848원 |
| 6회 유찰 시 | 3,701,411,840원 | 22.94% | 5,338,002,278원 |
유찰 후 회차는 예상 시나리오이며 확정된 매각기일이나 실제 낙찰가가 아닙니다. 채권자 미배당액은 제시된 배당 산식 기준으로 선순위 임차권·세금 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,783,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 60,234,560원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 5,723,221,440원 |
| 2. 근저당 · 비욘드금천제이차주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 9,000,000,000원 | 3,276,778,560원 |
집행비용은 추정치입니다. 광주새마을금고 및 비욘드금천제이차주식회사 채권최고액을 기준으로 한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 을구 15번 근저당권의 정합성, 선순위 점유자, 당해세 및 우선변제채권은 재확인이 필요합니다. 위 미배당액은 채권자 측 미회수 예상액으로, 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·토지·건물 현황과 환금성
- 입지. 남양유업주식회사 나주공장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지 및 학교가 혼재한 국도변 주택·상가지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재합니다. 다만 개별 토지 가운데 목록 3, 4, 15, 16, 17, 21은 맹지로 기재되어 있어 필지별 법적 진입로를 확인해야 합니다.
- 건물 이용상태. 공장·창고·변소 등 다양한 건물이 포함됩니다. 시멘트벽돌조, 시멘트블록조 및 경량철골조 등으로 구성되어 있으며 건물별 이용 가능성과 유지관리 상태는 별도 검토가 필요합니다.
- 건물 소재불명. 목록 7의 공장 717.5㎡와 광 12.2㎡·24.1㎡, 목록 9의 공장 423.1㎡ 및 목록 18의 공장·사무실·창고 등 여러 건물이 현황상 소재불명으로 기재되어 있습니다. 공부상 면적을 전부 실제 활용 가능한 건물로 계산하면 안 됩니다.
- 경계 및 현황. 목록 18의 일부 건물은 목록 19 토지와 인접한 목록 25 토지에 걸쳐 소재합니다. 목록 2, 22, 24의 공부상 지목은 과수원이지만 현황은 주거나지이며, 목록 30은 공부상 대지이나 일부가 도로입니다.
- 토지이용규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 일부 자연녹지지역 등이 포함되며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등이 관련되어 있습니다. 용도지역·규제 적용은 필지별로 확인해야 합니다.
- 주택건설사업 관련성. 본건 토지 중 16,987㎡는 빛가람센트럴지역주택조합의 주택건설사업부지로 공고되어 있습니다. 조합설립인가일은 2025.03.14입니다. 해당 사업과 매각대상 토지의 권리관계 및 사용계획을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·창고와 다수의 토지를 함께 취득하는 구조로, 일반 주거용 부동산보다 매수자별 이용 목적과 개발 가능성에 따른 가치 차이가 클 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 전 체크리스트
- 송기철의 실제 점유·임대차 확인. 전입일 2021.09.24의 의미와 실제 점유 여부, 임차 목적물, 전입 및 인도 경위, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 대항력 및 보증금 인수 여부가 확인될 때까지 배당표의 인수액 0원을 투자비용의 확정치로 사용하지 않아야 합니다.
- 을구 15번·15-1번 원본 확인. 나주신용협동조합 근저당권의 말소와 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 검증하고, 을구 16번을 말소기준으로 적용하는 판단의 정확성을 확인해야 합니다.
- 복수 경매개시결정 및 압류 확인. 2025.07.31 개시결정, 2025.12.15 추가 개시결정과 나주시 압류의 관계, 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 채권을 점검해야 합니다.
- 매각목록별 실물 확인. 소재불명 공장·창고 및 제시외 건물·구축물의 실제 존재, 철거 여부, 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 맹지와 진입로 확인. 목록 3, 4, 15, 16, 17, 21에 대한 통행권원과 차량 접근의 법적·물리적 조건을 확인해야 합니다.
- 경계와 건물 소재 확인. 목록 18·19·25의 건물 및 토지 관계를 현황측량과 지적자료로 대조해야 합니다.
- 공유지분 및 우선매수권. 목록 1은 지분매각이지만 명세서상 공유자 우선매수권 적용이 배제된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 매각조건과 적용 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 주택건설사업 관계 확인. 빛가람센트럴지역주택조합의 사업부지 공고와 본건 토지의 관계를 확인하고, 취득 후 이용 및 처분에 영향을 주는 요소를 검토해야 합니다.
- 입찰 전 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 35.84%라도 안전한 가격은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순한 저가매수 기회가 아니라 확정되지 않은 권리와 실제 매각목적물의 가치입니다. 4회 유찰로 최저매각가가 5,783,456,000원까지 하락했지만, 선순위 전입자의 보증금은 확인되지 않았고 앞선 근저당권의 말소·이전 기록에도 검증할 부분이 남아 있습니다.
여기에 여러 공장 건물의 소재불명, 맹지, 경계 문제 및 주택건설사업부지 관련 사항이 함께 존재합니다. 일반적인 감정가 할인 매물과 달리 권리·현황·개발 가능성을 종합적으로 판단해야 하며, 실제 시장가격 비교 또한 확인되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류·권리 원본 및 현장 실사 우선입니다. 대항력과 보증금 인수액, 근저당권 순위, 실제 취득 가능한 건물·토지의 가치가 검증되기 전까지는 현재 최저가를 안전한 취득가격이나 시세보다 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 위험은 자동으로 해소되지 않습니다.
