광주지방법원 2025타경33463. 전라남도 나주시 금천면 원곡리 일대의 토지·건물이 묶인 물건입니다. 감정 이용상태는 공장·창고·변소가 섞여 있고, 토지는 공부상 과수원이나 현황 공업용으로 표시된 부분이 있습니다. 단순 주거용이나 아파트가 아니라, 공업용 성격이 강한 복합 물건으로 보아야 합니다.
권리 구조도 단순하지 않습니다. 2023.06.15 설정된 채권최고액 9,350,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 송기철이 2021.09.24 전입한 것으로 나타나 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유자로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 원곡리 249 |
| 등기 대상 | [건물] 전라남도 나주시 금천면 원곡리 249-4 제3호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고 등 공업용 성격 혼재 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 2,115,320,000원 / 1,480,724,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 8,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 점유와 법정지상권이 남는다
말소기준권리는 2023.06.15 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 광주새마을금고 근저당권, 비욘드금천제이차주식회사 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기상 말소 여부가 아니라 현장 점유·건물 귀속·법정지상권 가능성입니다.
② 점유자 분석 — 송기철, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 사용관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송기철 | 알수없음 | 2021.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
송기철의 전입일은 2021.09.24로, 말소기준권리 2023.06.15보다 빠릅니다. 그러나 사용관계가 알수없음이고, 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 확정”이나 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 이 물건은 실질취득가가 최저매각가 1,480,724,000원에 고정되지 않을 수 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,480,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,207,240원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 9,350,000,000원 | 1,463,516,760원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 비욘드금천제이차주식회사 | 3,000,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권자 총 채권액 18,350,000,000원 중 예상 배당은 1,463,516,760원이고, 미배당은 16,886,483,240원입니다. 후순위 근저당권자는 현 회차 기준 배당이 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸져도 쉬워지지 않는다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 1,480,724,000원 | 1,463,516,760원 | 16,886,483,240원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 1,036,506,799원 | 1,023,741,731원 | 17,326,258,269원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 725,554,759원 | 715,899,211원 | 17,634,100,789원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 남양유업주식회사 나주공장 서측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 농지, 학교 등이 소재하는 국도주변 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공장·창고·변소 등으로 조사되어 단일 용도 주거물건이 아닙니다.
- 토지. 용도지역은 제2종일반주거지역, 지목은 과수원이나 토지이용상황은 공업용입니다. 면적은 122.0㎡, 공시지가는 204,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 지목은 과수원이나 현 주거나지, 일부는 대지이나 현황 일부 도로로 조사되었습니다.
- 사업부지 공고. 본건 토지 중 일부 16,987㎡는 빛가람센트럴지역주택조합의 주택건설사업부지로 공고되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록 25 지상 매각대상 아닌 건물의 위치, 소유관계, 사용관계, 철거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 송기철. 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분 확인 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 제시외 건물·구축물. 일괄매각에 제시외 건물 및 구축물이 포함되나, 감정평가서상 평가가치가 없는 것으로 조사되었습니다.
- 소재불명 건물. 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 290.2㎡는 현황상 소재불명으로 표시되어 있습니다.
- 건축물대장. 목록 27 내지 29 건물은 일반건축물대장이 목록별로 작성되어 있지 않고 하나의 일반건축물대장으로 작성되어 있습니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 할인율이 아니라, 점유·건물·법정지상권 비용을 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “남는 권리와 현황”이 먼저다
이 사건은 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 정리되는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 판단축은 다릅니다. 법정지상권 성립 여지, 보증금 미상 점유자, 공장·창고·토지 현황 차이가 핵심입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 출발점일 뿐이고, 입찰 가능 여부는 현장조사와 명세서 보완 확인 이후에야 판단할 수 있습니다.
