광주지방법원 2025타경33463. 전남 나주시 금천면 원곡리의 공장·창고 및 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태에는 다수의 공장과 창고가 확인되고, 제시외 건물·구축물도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 947,664,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다.

하지만 권리분석의 초점은 유찰 폭보다 인수 여부를 확정할 수 있느냐에 있습니다. 송기철의 전입일은 2021.09.24로 선언된 말소기준권리인 광주새마을금고 근저당 2023.06.15보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 용도가 확인되지 않으므로 주택임대차 대항요건 충족을 전제로 한 “대항력 있음” 단정은 금물입니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 승계금액 역시 미상으로 두는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심

등기상 선언된 말소기준은 2023.06.15 광주새마을금고 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 이후 비욘드금천제이차주식회사 근저당 3,000,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에서 확인된 송기철의 전입일 2021.09.24가 말소기준보다 앞서므로 별도 검증이 필요합니다.

임차인·점유자 분석

실제 조사된 임차인·점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 매수인 승계금액은 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 44.8%라도 ‘싸다’고 결론 내릴 근거가 없다

현재 최저가는 감정가 2,115,320,000원의 44.8%인 947,664,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 거래가격과의 상대가치를 검증할 수 없습니다. 특히 공장·창고와 토지, 제시외 건물·구축물이 함께 묶인 물건이고 임차인 승계액도 미상이므로, 감정가 대비 유찰폭만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

③ 특수물건 리스크 — 법정지상권·현황 차이

• 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물까지 매각에 포함됩니다.
• 목록 27. 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 공장 290.2㎡는 현황상 소재불명입니다.
• 목록 18. 촌곡리 306-3 지상 건물 일부가 목록 19 토지와 인접 목록 25 토지 양 지상에 소재합니다.
• 목록 27~29. 일반건축물대장이 건물별로 나뉘지 않고 하나의 일반건축물대장으로 작성되어 있습니다.
• 목록 24·25. 공부상 지목은 전·과수원이지만 현황은 공업용 용지입니다.
• 목록 30. 공부상 지목은 대지이나 현황은 대지 및 일부 도로입니다.
• 평가가치. 감정평가서에서는 본건 건물, 제시외 건물 및 제시외 구축물의 평가가치가 없는 것으로 조사됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 947,664,000원 가정)

채권 합계 9,000,000,000원 중 예상 배당은 935,787,360원이며 미배당은 8,064,212,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 송기철의 보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 금천면 촌곡리 소재 남양유업주식회사 나주공장 서측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·아파트·농지·학교 등이 소재하는 국도변 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가 이용상태는 여러 목록에 걸쳐 공장·창고·변소로 조사됐습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역을 포함하며 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 목록별로 포함됩니다.
• 토지 현황. 제공된 토지 정보는 지목 과수원, 이용상황 공업용, 평지·부정형·세로한면(가), 면적 122.0㎡, 공시지가 204,100원/㎡입니다.
• 주택사업부지. 본건 토지 중 일부 16,987㎡는 빛가람센트럴지역주택조합의 주택건설사업부지로 공고되어 있으며 조합설립인가일은 2025.03.14입니다.
• 환금성 판단. 실거래 비교자료 없이 공장·창고와 복수 토지, 제시외 건물·구축물, 법정지상권 가능성까지 함께 검토해야 하므로 가격과 처분성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 송기철 임대차 원문 확인. 실제 점유 장소·용도, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 최종 승계액을 확정해야 합니다.
• 목록 25 법정지상권 조사. 비매각 건물의 소유자와 건축 시기, 토지·건물 소유관계 변동을 확인해야 토지 이용 제약을 판단할 수 있습니다.
• 현황 경계 확인. 목록 18 건물의 복수 필지 걸침, 목록 27 건물 소재불명, 목록 30 일부 도로 현황을 현장·측량자료와 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 구축물의 실제 존재 여부와 인도 대상, 멸실 여부를 매각목록과 현황에서 다시 확인해야 합니다.
• 주택사업부지 관계 확인. 본건 토지 중 16,987㎡가 주택건설사업부지로 공고된 상태이므로 사업 진행상황과 본건 권리·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 사건기록 확인. 2025.11.17 기각결정정본 발송 기록들이 있고 매각기일은 2026.09.22로 제시되어 있으므로 입찰 직전 사건 진행상태와 최신 매각물건명세서를 원문으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “45%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 떠안을 수 있나”가 먼저다

이 물건의 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 저가 낙찰형으로 단순화할 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 있고 그 보증금과 확정일자가 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없으며, 목록 25에는 비매각 건물로 인한 법정지상권 성립여지까지 명시되어 있습니다. 공장·창고와 토지의 공부·현황 차이, 소재불명 건물, 복수 필지에 걸친 건물도 함께 확인해야 합니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “권리·현황 실사 완료 전 가격평가 보류”입니다. 송기철의 임대차관계와 목록 25 법정지상권 문제를 해소해 실질 인수비용을 먼저 확정한 뒤에야 947,664,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.