광주지방법원 2025타경33683. 전남 장성군 장성읍 유탕리 월드클래스1차 제2층 제203호, 전용 약 49.5531㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이고, 16층 건물 중 2층 물건입니다. 감정가 9,800만원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 5,488만원까지 내려왔습니다. 단순히 가격만 보면 실거래 평균 대비 큰 폭의 할인 구간이지만, 이 물건의 핵심은 후순위 전세권은 소멸하되 현장 임대관계는 반드시 확인해야 한다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2017년 12월 13일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2021년 12월 15일 대광건영 전세권이 설정되어 있으나, 배당표상 현 회차 예상배당은 0원이고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1422-2 월드클래스1차 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 전라남도 장성군 장성읍 수산길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 약 49.5531㎡ · 16층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 제이디건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대광건영 / 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸, 인수는 0원
확인된 임차인 없음. 전세권은 등기상 보이지만 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 늦게 설정된 권리로, 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표상 전세권자 대광건영은 현 회차 매각가 54,880,000원 가정에서 배당을 받지 못하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 60.3%
월드클래스1차(도나우타운)는 총 82세대, 사용승인일은 2017.12.05입니다. 같은 단지의 전용 49㎡대 최근 실거래 12건 기준 평균은 91,000,000원, 최저는 70,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 54,880,000원은 이 평균의 60.3%로, 가격 자체는 신건 감정가가 아니라 2회 유찰 후 할인 가격으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.55㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.45㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 49.55㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 49.27㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 49.45㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 49.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 49.55㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 49.45㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 49.27㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 91,000,000원 |
감정가 98,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 입찰 기준은 현재 최저가입니다. 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득도 54,880,000원이고, 이는 최근 실거래 최저 70,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 가격 메리트는 분명하지만, 82세대 규모와 도시형생활주택 특성상 환금성은 매수층이 넓은 대단지 아파트처럼 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,519,680,000원 | 53,492,160원 |
| 2. 전세권 · 주식회사대광건영 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 54,880,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 전세권자 배당은 0원입니다. 총 채권액 4,649,680,000원 중 예상배당은 53,492,160원, 미배당은 4,596,187,840원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성소방서 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 기계식 주타워가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 자루형 평지의 아파트 및 오피스텔 부지이며, 북측 및 남측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 82세대 단지로, 최근 12건 실거래는 70,000,000원~100,000,000원 범위입니다. 가격 편차가 크므로 낙찰가 산정 때 보수적인 재매각가를 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액 0원 기준 실질취득은 54,880,000원입니다. 실거래 평균 91,000,000원과 비교하면 60.3% 수준입니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 열쇠 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 을구 2번 전세권은 말소기준권리 이후 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 원본 등기와 매각물건명세서 대조는 필수입니다.
- 관리비 체납. 도시형생활주택·집합건물은 공용부분 관리비 체납이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 38,416,000원, 4회 유찰 시 26,891,200원으로 내려가는 구조입니다. 현재 회차에서 경쟁이 붙는다면 이 금액대를 기준으로 상한을 다시 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·배당 시나리오 기준의 자동 분석입니다. 입찰 전 등기부, 현황조사, 매각물건명세서, 관리비, 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋고, 확인은 더 필요하다”
이 물건은 2회 유찰로 가격이 크게 내려와 실질취득 54,880,000원 기준 실거래 평균의 60.3%에 들어왔습니다. 권리상으로도 말소기준권리 이후 전세권은 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 숫자만 보면 매력적인 구간입니다. 다만 물건은 대단지 일반 아파트가 아니라 82세대 규모의 아파트(도시형생활주택)이고, 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 결론은 명확합니다. 권리와 가격은 합격권, 최종 판단은 점유·관리비 확인 후입니다.
