광주지방법원 2025타경33683. 장성읍 유탕리 월드클래스1차 제8층 807호, 감정상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 등기 흐름은 단순하지만 금액 구조는 무겁습니다. 소유자는 제이디건설주식회사이고, 말소기준은 2017.12.13 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대광건영 전세권 130,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 내역은 없어 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 2회 유찰 효과가 분명합니다. 감정가 100,000,000원에서 현재 최저가가 56,000,000원까지 내려왔고, 같은 단지·유사 면적 실거래 평균 91,000,000원 대비 61.5%입니다. 다만 이 물건은 신청채권액 490,000,000원, 우리은행 채권최고액 4,519,680,000원, 전세권 130,000,000원이 얽혀 있어 현재 최저가 기준 배당은 대부분 부족합니다. 권리는 매각으로 정리되지만, 낮은 가격에는 그만한 채권 회수 실패와 시장 경계감이 반영돼 있다고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1422-2 월드클래스1차 제8층 제807호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트·도시형생활주택) · 대상 면적 49.4469㎡ · 16층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 제이디건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 56,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준점은 2017.12.13 우리은행 근저당권입니다. 2021.12.15 설정된 대광건영 전세권 130,000,000원은 이보다 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸합니다. 전세권은 배당에서는 후순위로 참가하지만, 현재 최저가 56,000,000원 가정 배당에서는 0원 배당입니다. 따라서 권리상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 실거래 평균보다 낮다
월드클래스1차(도나우타운), 총 82세대, 2017.12.05 준공 단지의 유사 면적 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 70,000,000원~100,000,000원 사이이고 평균은 91,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.55㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.45㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 49.55㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 49.27㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 49.45㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 49.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 49.55㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 49.45㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 49.27㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 91,000,000원 |
현재 최저가 56,000,000원은 실거래 평균 91,000,000원의 61.5%입니다. 감정가 100,000,000원은 실거래 최고가 100,000,000원과 같은 수준이고, 현재 회차 실질취득액은 인수 0원 기준 56,000,000원입니다. 가격만 보면 충분히 낮아졌지만, 82세대 규모·실거래 하단 70,000,000원을 함께 보며 환금성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,519,680,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사대광건영 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구 4,649,680,000원 중 54,592,000원만 배당되고, 미배당은 4,595,088,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 회차별 미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 4,595,088,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 4,611,585,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 4,623,133,920원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 배당 가능액이 줄어 우리은행과 대광건영의 미배당은 더 커집니다. 즉 매수인 입장에서는 권리 인수보다 가격·명도·환금성이 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 장성소방서 북측 인근, 주변은 아파트단지·근린상가·단독주택 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 제반차량 출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 제8층 제807호이며, 일반 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 기계식 주타워가 설치되어 있습니다.
- 토지. 자루형 평지로 아파트 및 오피스텔 부지이며, 북측 및 남측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제·상태. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 121,400원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 대광건영 전세권 130,000,000원은 말소기준보다 후순위라 소멸하지만, 실제 점유 여부와 인도 절차는 매각물건 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 임차인 내역은 없으나, 감정요항상 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 현장 점유자와 우편물·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 응찰가 상한. 최근 실거래 평균 91,000,000원, 최저 70,000,000원, 현재 실질취득 56,000,000원을 기준으로 보수적 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본으로 말소기준, 점유, 배당요구, 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 싸게 받아야 의미 있다”
이 물건의 결론은 명확합니다. 말소기준은 우리은행 근저당, 후순위 전세권은 소멸, 임차인 없음, 인수 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 반면 채권 구조는 매우 무겁고, 현재 최저가에서도 대부분 미배당입니다. 투자 판단의 핵심은 권리 인수보다 가격입니다. 실질취득 56,000,000원은 실거래 평균 91,000,000원 대비 61.5%로 낮지만, 실거래 하단 70,000,000원과 82세대 단지의 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 저가 전략으로만 접근. 무리한 상향 입찰보다 명도·관리비·현장 상태를 확인한 뒤 낮은 안전마진을 확보하는 쪽이 맞습니다.
